Trong suốt thời gian qua việc đề xuất giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai phải thông qua sàn nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ chuyên gia, luật sư cũng như đại diện các doanh nghiệp. Có ý kiến cho rằng, đây là đề xuất cần thiết để đảm bảo quyền lợi của khách hàng nhưng cũng có ý kiến ngược lại
Lo ngại phát sinh đặc quyền, đặc lợi
Trước đây, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua các sàn đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), do quy định này không đồng bộ, thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật, không công bằng và đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS, nên năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS đã bãi bỏ quy định này.
Giao dịch BĐS thông qua sàn giúp người mua yên tâm về pháp lý dự án. Ảnh: PD
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, về bản chất, sàn giao dịch chỉ là đơn vị làm dịch vụ, được trả tiền công phí dịch vụ. Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là hoạt động dịch vụ nên các cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.
"Nếu quy định tất cả chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê… phải thực hiện thông qua sàn thì sàn sẽ trở thành "ông vua" của thị trường BĐS do được trao đặc quyền, đặc lợi", ông Châu nói.
Vị Chủ tịch HoREA nói thêm, các sàn không góp vốn với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án. Nhưng lại được đặc quyền bán sản phẩm của dự án. Còn doanh nghiệp lại bị tước quyền tự chủ, tự do kinh doanh đã được quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020.
Không những vậy, việc phải thông qua sàn sẽ dẫn đến việc sàn được hưởng nhiều đặc lợi như: Hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (7-8% hoặc cao hơn). Tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng.
Chia sẻ với Nhadautu.vn, Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, nếu đứng ở góc độ của khách hàng thì đề xuất này sẽ kiểm soát được tính pháp lý của BĐS. Bởi khi được đưa vào sàn, các sản phẩm kinh doanh phải đủ điều kiện, từ đó khách hàng sẽ không phải đối mặt với các dự án ma kiểu như Alibaba.
"Pháp lý của sản phẩm đã được lọc qua 1 bước rồi mới đưa vào sàn giao dịch, sau đó, sàn giao dịch mới đưa vào kinh doanh", Luật sư Cường nói và nhìn nhận, thay vì thông qua sàn giao dịch thì còn nhiều cách khác để kiểm soát vấn đề này.
Dưới góc nhìn cá nhân, Luật sư Cường ủng hộ đề xuất này bởi khi đó, người có nhu cầu ở thực sẽ đảm bảo được tính pháp lý của sản phẩm, hạn chế tình trạng lừa đảo, huy động vốn trái phép... Nhưng với khách hàng đầu tư, sẽ ảnh hưởng nhiều đến các chi phí cơ hội, chi phí cấu thành giá bán, sự tự do của thị trường...
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.Invest băn khoăn khi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn còn quy định sàn chỉ cần có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính.
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư BĐS đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, từ thực tế, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.
"Đây là một thực tế ban soạn thảo dự án luật cần cân nhắc, có nên đưa ra thêm trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí", ông Hiệp cho hay.
Dó đó, ông Hiệp đề xuất các giao dịch BĐS phải công khai minh bạch qua các sàn do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được). Về tiêu chí các sàn giao dịch, cần cụ thể hơn, như thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
Cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của các sàn
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc, đã có nhiều chủ đầu tư "nói một đằng, làm một nẻo", lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Hậu quả là gây nhiều bất ổn cho thị trường với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp…
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Nguyên nhân là việc giao dịch không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… trong khi hầu hết người mua không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm.
"Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra và vô hình chung sẽ tạo ra sự bất ổn cho thị trường BĐS", ông Đính nói và khẳng định, đề xuất các giao dịch BĐS phải thông qua sàn là rất cần thiết và hợp lý.
Tuy nhiên, cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới BĐS khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.
Đồng thời, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ thông tin về thị trường BĐS, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế. Trước đây, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí BĐS khi đến tay khách hàng. Nhưng, có thể thấy, gần 10 năm qua, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao.
Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, ông Đính đánh giá việc đưa quan điểm giao dịch qua sàn làm tăng chi phí là không hợp lý. Bởi, chúng ta có thể quy định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.
Theo ông Đính, ở các quan điểm không đồng tình với đề xuất nêu trên, nhiều thành viên thị trường cho rằng, hiện nay có khoảng hơn 1.000 sàn được thành lập. Tuy vậy, hầu hết các sàn chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch BĐS, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi đưa vào giao dịch….
Những lo ngại về những bất cập khi quy định giao dịch phải qua sàn là có cơ sở. Dẫu vậy, các vấn đề lo ngại sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.