Thấy gì từ khoản nợ gần 100.000 tỷ đồng của chủ dự án Sài Gòn Bình An

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội ngày 11/4 vừa công bố thông tin tài chính định kỳ năm 2022 của CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) – chủ đầu tư siêu Dự án Sài Gòn Bình An. Tính đến ngày 31/12/2022, SDI Corp có vốn chủ sở hữu giảm gấp 5 lần so với cuối năm ngoái về còn 749 tỷ đồng, nguyên nhân là do công ty báo lỗ hơn 3.096 tỷ đồng.

Một điểm nhấn đáng chú ý trong bức tranh tài chính của SDI là quy mô tài sản tại cuối năm 2022 đạt mức 97.130 tỷ đồng, tăng 18% so với thời điểm đầu năm. Đây là con số rất cao trong ngành bất động sản, chỉ thấp hơn tổng tài sản của Vinhomes hay Novaland và cao gấp nhiều lần so với các doanh nghiệp đầu ngành khác như BIM Group (25.563 tỷ đồng), Phát Đạt (22.843 tỷ đồng), Nam Long (27.084 tỷ đồng) hay Khang Điền (21.539 tỷ đồng).

Tuy nhiên, tổng nợ phải trả tại cuối năm 2022 lại lên tới 96.382 tỷ đồng, chiếm 99% cấu thành tài sản của SDI.

Tổng tài sản hay tổng nợ lên tới hơn 4 tỷ USD của SDI phần nào nói lên giá trị và tiềm năng của dự án Sài Gòn Bình An - dự án có quy mô 117,4ha, được đặt tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Dự án có vị trí đắc địa khi nằm ngay trục đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây giao với đường Đỗ Xuân Hợp, và chỉ cách Khu đô thị Thủ Thiêm chưa tới 10 phút đi xe. Với vị trí và quy mô như trên, Sài Gòn Bình An là một trong những dự án bất động sản lớn nhất tại Tp HCM hiện nay.

Chủ đầu tư dự án SDI Corp được thành lập vào năm 1999. Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của tập đoàn Him Lam. Siêu dự án này cũng được giới thiệu rộng rãi với tên gọi Him Lam Bình An.

Tới đầu năm 2020, dự án này đổi chủ, ông Bùi Đức Khoa được chọn vào ghế Chủ tịch HĐQT và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp. Doanh nhân sinh năm 1974 là nhân tố quan trọng trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát Group và cũng từng đứng tên tại nhiều thành viên khác như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Tới giữa năm 2021, bà Mai Thị Kim Oanh – cựu Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Homes được chọn thay thế ông Bùi Đức Khoa làm Chủ tịch HĐQT và người đại diện theo pháp luật của SDI Corp.

Sài Gòn Bình An sau đó xuất hiện và được giới thiệu trên trang chủ của Masterise Homes với tên thương mại là The Global City.

Dòng vốn tỷ USD chảy vào Sài Gòn Bình An

Đồng thời với diễn biến thay đổi cơ cấu thượng tầng, dòng vốn mạnh mẽ đã chảy vào Dự án Sài Gòn Bình An với vai trò thu xếp đậm nét của Techcombank và Chứng khoán TCBS.

Theo thống kê của Mekong ASEAN, CTCP Osaka Garden, CTCP Hoàng Phú Vương và CTCP Hoa Phú Thịnh vào ngày 30/7 và ngày 4/10/2021 đã phát hành tổng cộng 15.500 tỷ đồng trái phiếu qua 4 đợt, với mục đích đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Sài Gòn Bình An. Đây đều là các pháp nhân có nhiều liên hệ tới nhóm Vạn Thịnh Phát.

Tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu này chính là Dự án Sài Gòn Bình An và cổ phần SDI Corp. Lãi suất cho các lô trái phiếu cũng cao hơn mặt bằng chung của thị trường, lên tới 10,3-12,9%/ năm cho kỳ đầu và lãi thả nổi cộng biên độ 3,1-4%/ năm cho thời gian còn lại.

Techcombank và Chứng khoán TCBS là các bên thu xếp cho các đợt phát hành trên.

Tới tháng 12/2021, SDI Corp tiến hành chào bán 6.575 tỷ đồng trái phiếu của lô SDICB2124001, lô trái phiếu có thời hạn 3 năm. Các thông tin về mục đích phát hành, lãi suất, tài sản đảm bảo không được công khai, dù vậy, vai trò của Techcombank và TCBS ở lô trái phiếu này là rất hiện hữu.

Trước khi đợt phát hành này được diễn ra, SDI Corp đã mang các tài sản liên quan tới Dự án Sài Gòn Bình An đi thế chấp tại Techcombank.

Đối với TCBS, ở báo cáo tài chính kiểm toán vừa được công bố, tính đến thời điểm cuối năm 2022, chiếm tới gần một nửa danh mục trái phiếu chưa niêm yết của TCBS là 3.167 tỷ đồng trái phiếu của SDI Corp.

Theo tìm hiểu của Mekong ASEAN, TCBS cũng đang chào bán các trái phiếu mã SDICB21240001 cho nhà đầu tư với mức lãi suất dao động từ 8,5-11%/năm cho kỳ hạn 3-12 tháng, và lên tới 14,11%/năm nếu nắm giữ tới ngày đáo hạn (16/12/2024).

Đáng chú ý, báo cáo tài chính cũng hiển thị trong năm 2022, TCBS đã bán ra tổng cộng 11.250 tỷ đồng trái phiếu của lô SDICB21240001, thu lãi 80,6 tỷ đồng, điều này cho thấy công ty chứng khoán này đã nhiều lần thực hiện mua bán trái phiếu của SDI Corp.