Thị trường bất động sản 2021: Kỳ vọng từ sức sống mới

Đã từ lâu, nhiều chuyên gia cho rằng trong dân đang có tổng vốn nhàn rỗi lên tới 5 tấn vàng. Ai huy động được nguồn lực tài chính này từ dân sẽ tạo được bước đột phá mới trong đầu tư phát triển. Vừa qua, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có ý kiến về tìm kiếm các giải pháp động viên nguồn lực từ dân vào đầu tư. Người dân có nhiều cách để lo liệu đời sống kinh tế của mình, cho thành viên gia đình đi nước ngoài lao động để gửi tiền về là một cách thường thấy.

Năm 2019, kiều hối cũng đạt tới 16,7 tỷ USD, đó là chưa kể nguồn kiều hối được chuyển bằng những con đường phi chính thức. Tỷ trọng khá cao của nguồn kiều hối được đầu tư vào thị trường bất động sản và người dân biết sử dụng phương thức đầu tư này để nhân lợi ích lên nhiều lần.

Đầu tư vào thị trường bất động sản luôn hấp dẫn và sôi động. Đây là một đặc trưng khá riêng biệt của thị trường Việt Nam. Bất kỳ người dân nào ở các khu vực kinh tế phát triển mà có chút tiền tiết kiệm đều muốn đầu tư vào bất động sản, dạng này hay dạng khác. Cách tiếp cận này khác với dân ở các nước phát triển, thị trường bất động sản phát triển dựa chủ yếu vào vốn doanh nghiệp, vốn tín dụng đầu tư và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

Ở các nước này, nhà đầu tư cá nhân mà chúng ta vẫn gọi là nhà đầu tư thứ cấp thường đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, trực tiếp hoặc thông qua thị trường chứng khoán, không quan tâm nhiều tới đầu tư vào bất động sản. Ngược lại ở nước ta, phần lớn các nhà đầu tư thứ cấp đều muốn đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản, đó là thói quen tư duy từ cha ông để lại. Đầu tư vào một bất động sản thì trong mọi hoàn cảnh bất động sản đó luôn tồn tại, giá trị có thể bị suy giảm lúc này hay lúc khác, nhưng sau đó lại tăng lên, bất động sản không bao giờ bị mất.

Trong giai đoạn 2014 - 2018, thị trường bất động sản đã nhanh chóng phục hồi sau 5 năm trầm lắng và suy giảm (2009 - 2013) do lạm phát cao và hàng hóa bất động sản tồn đọng do mất cân đối cung - cầu. Bước vào năm 2019, thị trường bất động sản lại rơi vào trầm lắng, không phải do cung - cầu trên thị trường mà là do khung pháp luật không phù hợp với sức phát triển của thị trường.

Phân khúc các bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, officetel, shophouse,... phát triển rất nhanh trong tình trạng không có khung pháp luật cho loại hình bất động sản đa công năng được khai thác theo hình thức kinh tế chia sẻ. Các nhà đầu tư thứ cấp đã rời bỏ thị trường để lại nhiều bất động sản tồn kho hoặc xin điều chỉnh sang làm bất động sản nhà ở. Covid-19 làm du lịch quốc tế bị ngừng lại nên sự tồn đọng của bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chưa nhìn thấy sự tác động nào lên thị trường bất động sản.

Cũng từ năm 2019, những khoảng chồng chéo gây xung đột pháp luật và các khoảng trống pháp luật trong các luật có liên quan đến thị trường bất động sản đã làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư vào bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng bị suy giảm tới 10 lần tại các đô thị phát triển, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Đến cuối năm 2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư đối tác công - tư 2020 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP tháo gỡ một số vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 vẫn chưa được sửa đổi. Xung đột và khoảng trống pháp luật có giảm nhưng vẫn chưa vẫn chưa thể có một nền tảng pháp luật phù hợp.

Việc giảm cung dự án đầu tư bất động sản sẽ gây ra giảm cung hàng hóa bất động sản trong vài ba năm tới. Hiện nay, các nhà đầu tư dự án nhà ở đã nhận thức được xu hướng thị trường, đang giữ lại hàng hóa và cho tăng giá, tăng khoảng 20% tới 30%. Khu vực quản lý cần thận trọng trong tương lai gần để đề xuất giải pháp ngăn ngừa khả năng sốt giá và tích tụ bong bóng bất động sản. Nếu xảy ra thì không chỉ gây tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản mà có nguy cơ tác động lên thị trường tài chính. Tất cả chỉ vì nhiều cơ quan nhà nước không tích cực tư duy về sửa đổi pháp luật. Nói chung, pháp luật về bất động sản luôn phải vất vả chạy theo sự phát triển của thị trường.

Đánh giá các phân khúc bất động sản

Như vậy, đến cuối năm 2020, giá bất động sản nhà ở tăng khá nhanh tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn có định hướng đô thị hoá. Nhiều dự án đầu tư khu đô thị mới, khu nhà ở đã chuyển dịch từ các đô thị lớn về các tỉnh liền kề. Nhiều thành phố mới có tiềm năng phát triển đã được thành lập như TP. Thủ Đức, TP. Phú Quốc; nhiều khu vực có tiềm năng phát triển thành phố cũng đã được chỉ ra như Vân Đồn, Quảng Ninh hay Thuỷ Nguyên, Hải Phòng. Những địa bàn đô thị mới này đang thu hút mạnh đầu tư bất động sản nhà ở.

Từ góc nhìn khác, cần hết sức cảnh giác với tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản tích tụ do thiếu cung và có sự can thiệp của giới đầu cơ trong vài ba năm tới. Đối với bất động sản nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, ta vẫn chưa tìm được động lực cho phát triển kể từ cuối 2016 khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc. Chính phủ mới đưa ra giải pháp cấp ngân sách vài nghìn tỷ đồng để bù lãi suất tín dụng cho các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi trong phát triển nhà ở xã hội. Phép tính số học thì hợp lý, nhưng bài toán thị trường thì phương thức này chưa chắc đã được các ngân hàng thương mại chấp nhận. Câu chuyện về phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn chưa có động lực thực sự để phát triển. Hiện nay, các nhà ở giá rẻ được hình thành trước đây đang được các nhà đầu tư dự án nâng lên mức giá trung bình.

Phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới đang bị các nhà đầu tư thứ cấp bỏ rơi, nhiều dự án đầu tư đang rơi vào tồn đọng. Biểu hiện tiêu cực này cũng chỉ do chưa có một khung pháp luật tương thích. Các dự án đầu tư những khu hỗ trợ du lịch như khách sạn lớn, khu vui chơi - giải trí, khu dịch vụ chăm sóc sức khỏe, v.v. lại quay về phương thức đầu tư truyền thống được thực hiện bởi các nhà đầu tư dự án, không có sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp. Cơ hội tận dụng nguồn lực tài chính từ dân lại bị bỏ qua.

Trong phân khúc bất động sản du lịch, khái niệm hệ sinh thái bất động sản du lịch bao gồm các bất động sản gắn với du lịch như vui chơi, giải trí, thể thao, ẩm thực, chữa bệnh, chăm sóc sức khỏe, mua sắm, văn hoá, trải nghiệm, v.v. đã được hình thành và tạo nên triết lý phát triển bất động sản du lịch. Lúc này rất cần các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp tham gia. Khi loài người vượt qua được nạn dịch Covid, du lịch quốc tế tấp nập trở lại, sự thiếu vắng các bất động sản du lịch kiểu mới sẽ làm chậm quá trình đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Phân khúc bất động sản công nghiệp có xu hướng phát triển mạnh hơn kể từ khi thương chiến Mỹ - Trung được đẩy lên cao trào. Dòng đầu tư FDI từ các nước phát triển đang rời bỏ Trung Quốc để tìm bến đỗ mới, khả năng đi vào Việt Nam mạnh hơn. Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác “dọn tổ đón đại bàng”. Từ 2018, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, trong đó có yếu tố mới là hình thành các hệ sinh thái công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Nói chung, độ lấp đầy của các khu công nghiệp đã tăng từ 50% lên tới 80%, giá thuê mặt bằng cũng tăng khoảng từ 15% tới 25%.

Việc phát triển các bất động sản công nghiệp đang có triển vọng rất lớn. Nhược điểm cần tháo gỡ hiện nay đối với phân khúc này là cần tạo yếu tố thị trường mạnh hơn, giảm bớt sự can thiệp hành chính và cần hình thành các đơn vị bất động sản công nghiệp trong khu công nghiệp để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Nói cách khác, các bất động sản công nghiệp cũng cần được quản lý như các bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch, các nhà đầu tư dự án cạnh tranh nhau thực hiện dự án đầu tư khu công nghiệp sau khi quy hoạch được phê duyệt, không cần các quyết định thành lập các khu công nghiệp của cơ quan nhà nước. Trong mỗi dự án, cần thiết kế phân định thành từng đơn vị bất động sản để kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp. Có như vậy mới có thể khuyến khích đầu tư các hệ sinh thái công nghiệp - đô thị - dịch vụ, đưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2030.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp được nhà nước đặt vào tiêu điểm phát triển theo hướng nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao nhằm tạo sức cạnh tranh cho nông sản Việt. Nhìn lại Bộ luật Dân sự hiện hành, bất động sản nông nghiệp vẫn chưa được coi là một thành phần của thị trường bất động sản. Lại là một bất cập pháp lý. Vì vậy, có thể coi là chưa có khung pháp luật phù hợp cho phân khúc bất động sản nông nghiệp. Sử dụng đất nông nghiệp là quyền của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; giao dịch các thửa đất nông nghiệp cũng là quyền của người sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai. Chỉ ngần ấy là chưa đủ cho phát triển phân khúc bất động sản nông nghiệp. Phương thức nào để tập trung, tích tụ đất đai với bảo đảm quyền và lợi ích cho các hộ nông dân nhỏ, tránh trường hợp bỏ hoang hóa đất sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp và cũng tránh trường hợp các hộ nông dân nhỏ trở nên yếu thế trước các doanh nghiệp lớn. Trên thực tế, hầu hết giao dịch đất đai tại khu vực nông thôn hiện nay được thực hiện phi chính thức do thủ tục phức tạp và chi phí cao. Về mặt đất đai, chế độ sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn và hạn điền vẫn là nhược điểm gây hạn chế đầu tư dài hạn và có chiều sâu vào bất động sản nông nghiệp. Vượt qua các bức xúc nói trên chính là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển phân khúc bất động sản nông nghiệp.

Tiềm năng và giải pháp

Thị trường bất động sản Việt Nam luôn thể hiện tiềm năng phát triển lớn, sức hút đầu tư rất cao, nhất là hút được nguồn lực tài chính rất lớn từ dân. Đô thị hóa mạnh và phát triển nhà ở gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội là xu hướng chính trong phát triển hiện nay. Theo số liệu mới nhất, đo thị hoá hiện nay mới đạt được 46%, không gian còn rất rộng cho phát triển bất động sản nhà ở. Mặt khác, các hiệp định thương mại tự do tạo điều kiện cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam là một tiềm năng lớn cho phát triển nhà ở hạng sang.

Ngày 16/01/2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đường lối phát triển du lịch như vậy tạo tiềm năng lớn trong phát triển bất động sản du lịch và hệ sinh thái bất động sản liên quan tới du lịch. Mặt khác, trên thực tế Việt Nam đã được du khách quốc tế ưa chuộng, nhiều công trình bất động sản du lịch Việt Nam đã được đánh dấu trên bản đồ du lịch quốc tế.

Ngày 22/3/2018, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 23-NQ/TW về định hướng xây dựng chính sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó định hướng Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2030. Trên thực tế, Việt Nam cũng là điểm được lựa chọn đầu tư lâu dài của nhiều nước công nghiệp phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản... Tiếp theo, chúng ta cần tới sự quan tâm đầu tư của các doanh nghiệp lớn đến từ châu Âu, Hoa Kỳ và Canada.

Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XII) đã ban hành Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 tại Hội nghị lần thứ tư về một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh của nền kinh tế, trong đó có nội dung trọng tâm về phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Đây là cơ hội lớn để phát triển bất động sản nông nghiệp sao cho tạo được các nông sản đặc thù, có sức cạnh tranh cao, chất lượng cao và giá thành phù hợp.

Đầu 2016, Thủ tướng đã đặt yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2013 để phát triển nông nghiệp quy mô lớn. Đến 2018, Thủ tướng lại yêu cầu sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản nhằm tạo khung pháp luật hợp lý cho phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới và loại bỏ những xung đột pháp luật để dễ dàng phê duyệt các dự án đầu tư. Đầu 2020, nhiều báo cáo đã chỉ ra tình trạng người Trung Quốc nắm giữ những khoảng đất rộng tại Đà Nẵng, nhiều cơ sở kinh doanh du lịch của người Trung Quốc đứng tên chủ sở hữu người Việt Nam. Thủ tướng lại yêu cầu xem xét việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết tình trạng này.

Đối với khu vực quản lý của Nhà nước, việc cấp thiết nhất là phải tập trung sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Luật Du lịch 2017 trên nguyên tắc tiếp cận thị trường mà cốt lõi là thị trường bất động sản. Một mặt, cần bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả, không còn các rủi ro pháp luật.

Đối với các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp, cần phải hiểu rõ pháp luật để biết phòng tránh các rủi ro pháp luật. Sự tham gia của các luật sư trợ giúp pháp lý cho các nhà đầu tư là rất cần thiết. Ở đây cần nhấn mạnh tới cả 2 loại thị trường: Thị trường sơ cấp giữa nhà nước và các nhà đầu tư được điều chỉnh bằng pháp luật hành chính và thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự và thương mại. Tiếp theo, các nhà đầu tư cần nắm rõ quy hoạch phát triển để lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp.

Đứng trước chúng ta là năm 2021 và kỳ quy hoạch phát triển 10 năm 2021 - 2030. Hy vọng thị trường bất động sản sẽ có sức sống mới mang lại hiệu quả phát triển nhà ở cho dân; kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn; khu công nghiệp, khu kinh tế trở thành sân đỗ đón đại bàng để Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào 2030; nông sản Việt có sức cạnh tranh cao trên thương trường nông sản quốc tế.

Hy vọng một ngày không xa, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản được cấu trúc nhất quán, đồng bộ, dẫn đường được cho thị trường bất động sản phát triển. Mọi dữ liệu về thị trường được thu thập đầy đủ để hoàn thiện quy hoạch và dự báo được thị trường, loại bỏ mọi rủi ro có thể xảy ra./.