Thu hồi đất và tái định cư tại TP.HCM: Chuyên gia cảnh báo cần cẩn trọng khi thực thi

Ủng hộ nhưng cần thận trọng trong việc thực thi

Mới đây, UBND TP.HCM phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả", trong đó, nội dung dành được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Cụ thể, Nhà nước sẽ thu hồi đất có diện tích lớn hơn hai bên hạ tầng đường mới để tái định cư cho người bị thu hồi đất, người có đất kề bên dự án.

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Nội dung này ngay sau đó đã thu hút sự quan tâm từ phía chuyên gia, dư luận. Một số chuyên gia đồng tình ủng hộ song bên cạnh đó, việc đền bù giải tỏa và năng lực đàm phán với người dân của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung có nhiều bất cập. Chính quyền thành phố cần thận trọng trong việc đưa ra chính sách này.

 

Ông Huỳnh Thế Du - Giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Namcho rằng chính sách này là cần thiết và đáng lẽ cơ chế khai thác giá trị từ đất nên được xác định và triển khai một cách rõ ràng.

 

Ông Huỳnh Thế Du - giảng viên Chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam, cho rằng chính sách này là cần thiết và đáng lẽ cơ chế khai thác giá trị từ đất nên được xác định và triển khai một cách rõ ràng, nhất quán từ lâu rồi. Trên thực tế, thành phố đã có một số dự án dạng này nhưng kết quả không như kỳ vọng.

Theo ông Huỳnh Thế Du, nếu nhìn từ kinh nghiệm của các nước khác, nhất là những nơi thành công ở Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc... thì việc khai thác giá trị từ đất đóng vai trò vô cùng quan trọng cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đối với đô thị.

Ông Du chỉ ra rằng, có 2 cách thức cơ bản để khai thác giá trị từ đất. Đầu tiên là lấy một diện tích đất lớn hơn nhu cầu đất cho chính cơ sở hạ tầng để đấu giá, tạo nguồn vốn đầu tư cho chính cơ sở hạ tầng đó. Thứ hai, với những người được hưởng lợi từ đầu tư cơ sở hạ tầng thì phải có cơ chế để đóng góp vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng như thuế cải thiện hay phí phát triển.

Ông Du lấy ví dụ, giá trị bình thường của một lô đất là1 tỷ đồng nhưng khi có đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tăng lên 2 tỷ đồng. Lúc này, chủ sở hữu cần phải đóng một phần trong lợi ích tăng thêm cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.

TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung từ trước đến nay chưa làm tốt được việc thu hồi diện tích đất rộng hơn đất dự án để xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc là buộc người hưởng lợi phải đóng thêm tiền. Vài nơi như Đà Nẵng đã làm khá ổn, nhưng sau đó cũng xảy ra trục trặc. Bản thân TP.HCM đã triển khai một số dự án như phát triển khu Nam (Phú Mỹ Hưng) và Thủ Thiêm. Tuy nhiên, kết quả không như kỳ vọng và gặp nhiều trục trặc.

“Việc giải tỏa, thu hồi đất và đền bù luôn nảy sinh những vấn đề trong việc tìm ra tiếng nói giữa chính quyền và người dân. Đây là điều mà chính quyền TP.HCM cần hết sức lưu ý khi triển khai đề án này. Tôi cho rằng nên có hai chính sách. Một là thu hồi diện tích đất lớn hơn so với yêu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, nơi mà số lượng hộ dân liên quan tới đền bù giải tỏa ít.

Còn với nơi đông dân cư và cần chỉnh trang đô thị, tôi cho rằng TP.HCM phải hết sức lưu ý, nên áp dụng mô hình khác, như đánh thuế cải thiện hay phí phát triển. Việc giải tỏa, thu hồi đất dù muốn hay không đều phải đụng tới người dân. Do đó, cần phải có cơ chế cho người dân tham gia, đảm bảo sự minh bạch”, ông Du cho hay.

Người dân vẫn là yếu tố quyết định

Còn TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam thì cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Theo Đề án được phê duyệt mới đây của UBND TP.HCM, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ và diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại, bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.

 

TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, thu hồi đất và tái định cư tại TP.HCM yếu tố quyết định là cần sự đồng thuận của người dân.

 

TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp, mà trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân. Và phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng.

Ông Khương lấy ví dụ, nếu như quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại Quận 1, thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ. Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, trong trường hợp này, nếu những dự án thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường sẽ một sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.

“Thực tế trong nhiều năm qua, đã có tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số trong những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, như là tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay là tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị”, ông Khương nói.

Cũng theo TS. Sử Ngọc Khương, xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Do đó, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Một vấn đề nữa cần lưu tâm là người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ, điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thịvà là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời. "Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của người dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên”, ông Khương nói.

Cần xác định phương thức giải tỏa, đền bù

Có thể nói, phương pháp thu hồi đất và tái định cư đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công, đặc biệt trong việc mở rộng, phát triển các khu đô thị mới. Tuy nhiên, với một thị trường đất đai, giá bất động sản vẫn chưa minh bạch, vấn đề cốt lõi là làm sao đưa ra phương thức đền bù, xác định được giá trị đất để đền bù thỏa đáng, đạt được thỏa thuận với người dân.

Là chuyên gia kiến trúc, quy hoạch đã từng làm việc tại Mỹ, Nhật Bản, Kiến trúc sư Arnon Snapir - thành viên Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA) đánh giá cao nếu như TP.HCM áp dụng phương pháp quy hoạch, xây dựng dự án hạ tầng như thế này.

Ông Arnon đưa ra 2 vấn đề cần phải tính đến để làm sao thỏa mãn quyền lợi của người dân: Thứ nhất, quy hoạch dự án phải được công bố rộng rãi, lấy ý kiến cho toàn người dân có đất tại khu vực dự án; Thứ hai, việc đền bù tái định cư phải đảm bảo kế sinh nhai của người dân.

 

Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới sẽ giúp TP.HCM thu về khoản tiền lớn đầu tư hạ tầng.

"Vấn đề của người dân, người chủ đất không phải họ được tái định cư, nghĩa là chỉ nhận lại nhà để ở, mà là họ phải giữ được kế sinh nhai, bài toán làm ăn kinh tế của họ sau khi làm dự án vẫn có thể được giữ và không bị xáo trộn. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương trước khi quy hoạch thực hiện dự án, phải có những khảo sát tỉ mỉ để phân loại và đưa ra các phương án đền bù công bằng, tái định cư phù hợp. Đấy cũng là cách mà người dân họ sẽ cảm thấy mình được thấu hiểu, lúc đó việc đồng thuận nó sẽ dễ dàng hơn", KTS. Arnon Snapir nhận định.

Ngoài ra theo ông Arnon, trong việc thực hiện dự án hạ tầng có 3 chủ thể tham gia: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp đầu tư. Nhà nước phải có vai trò là người là chủ, dẫn dắt quá trình này, nghĩa là từ khâu quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, tái định cư… đều do Nhà nước làm. Doanh nghiệp chỉ là đơn vị tham gia đấu giá đất sau này, tránh việc thỏa thuận trực tiếp với người dân.

Để làm được điều đó, chính quyền cần phải đưa ra một khung pháp lý với các quy định cụ thể về việc làm thế nào để thực hiện từng thành phần của dự án hạ tầng đó. Quan trọng nhất, khi triển khai một dự án hạ tầng, cần sự phối hợp đa ngành và phải có một tầm nhìn dài hạn của nhà quản lý.

 

Nếu triển khai một cách hiệu quả thì sẻ không thất thoát tài sản công Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu triển khai một cách hiệu quả, thì thành phố sẽ đảm bảo không thất thoát tài sản công, lại tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu giá, đầu thầu dự án… "Phần đất dôi dư thì nhà nước tiến hành đấu giá, đấu thầu để thu hồi vốn cho ngân sách; đồng thời phát triển hạ tầng đô thị, nhất là hạ tầng giao thông trên địa bàn thành phố. Như vậy, nguồn thu này hòa vào nguồn lực của thành phố để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng", ông Lê Hoàng Châu cho biết. Theo ông Châu, hiện nay, khi nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặclàm đườngmới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người dân có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về doanh nghiệp phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô. Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả nhà nước, đối tượng bỏ tiền ra làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ việc đầu tư hạ tầng. “Thành phố áp dụng làm đúng luật sẽ đảm bảo 3 yếu tố, không thất thoát tài sản công; tạo môi trườngkinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi doanh nghiệp hay người dân. Luật cho 3 phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, nhà nước. Mô hình này đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên”, ông Châu phân tích.