Quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội: Nên đem đấu giá?

Trong báo cáo gửi Thủ tướng về tình hình thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường chung, Bộ Xây dựng cho rằng cần có chính sách ưu tiên, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Đối với nhà ở xã hội, Bộ đề nghị 4 NHTM đã được Chính phủ cấp bổ sung 2.000 tỷ để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội triển khai ngay việc cho vay đầu tư xây dựng và cho người mua nhà vay theo chỉ đạo của Chính phủ.

Bộ cũng kiến nghị Thủ tướng giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội từ 4,8%/năm hiện nay xuống bằng 50% lãi suất bình quân các NHTM đang cho vay (khoảng 4%).

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý này còn đề xuất sửa đổi, bổ sung quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội như cơ chế dành quỹ đất 20%; xác định lợi nhuận định mức; hoàn trả nghĩa vụ tài chính; tăng cường sự quản lý Nhà nước đối với hoạt động xây dựng nhà ở xã hội...

Ủng hộ những giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng lý giải thêm về việc nên có lời giải đối với cơ chế dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội tại các dự án.

Theo quy định, dự án nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đây được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, nhiều hạn chế bộc lộ khiến việc thực hiện không được như yêu cầu đề ra.

Theo ông Đính, không phải quỹ đất 20% này "bốc hơi" bởi theo quy định thì tất cả các dự án nhà ở thương mại được duyệt sau này đều có quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất này thường được giao lại cho chính quyền địa phương, chính quyền địa phương muốn phát triển nhà ở xã hội đó thì hoặc phải đấu thầu, đấu giá, hoặc phải có nguồn vốn để hỗ trợ doanh nghiệp.

Thế nhưng, hầu như không có chủ đầu  tư nào nhận làm nhà ở xã hội này vì không có lãi. Bên cạnh đó, nhiều địa phương không có nhu cầu xây nhà ở xã hội hoặc vị trí đó không phù hợp làm nhà ở xã hội, nếu có xây cũng không ai đến mua...

Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội như cơ chế dành quỹ đất 20%

Trước đó, có nhiều ý kiến cho rằng không nên dùng quỹ đất nền có giá trị lớn để làm nhà ở xã hội vì như vậy không phát huy được thế mạnh của mảnh đất. Ở góc độ nào đó, người có thu nhập thấp thì mức sống của họ không thể đáp ứng sống trong các khu đô thị cao cấp.

Chính việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Vì không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân lại vừa cao cấp, dẫn đến đã có luật định nhưng họ không thực hiện.

Theo quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Thế nhưng, thực tế số tiền mà chủ đầu tư nộp vào chưa chắc đã đúng với giá trị thực của nó.

Bởi vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất, mọi thành phần đều có thể chủ động.

Nếu địa phương cần nhà ở xã hội và chủ đầu tư muốn làm và có vốn thì cứ xây dựng và địa phương có hỗ trợ. Trường hợp không có vốn thì tìm cơ chế, chính sách để động viên doanh nghiệp tham gia, vì nhà ở xã hội là loại hình hỗ trợ là chính, không có lời lãi nhiều, khó kích thích doanh nghiệp tự giác làm.

Từ bất cập trong việc thực hiện quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhắc đến việc Bộ Xây dựng đang lên kế hoạch phát triển loại căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 và cho rằng đây là định hướng đúng.

"Nhà ở xã hội chính là hướng đến giá rẻ nhưng doanh nghiệp không mấy mặn mà, vậy hãy cố gắng thương mại hóa nhà ở giá rẻ, Nhà nước vẫn có hỗ trợ đồng thời vẫn thu được một ít, lại không bị các chính sách "lằng nhằng" đè lên, gây khó khăn trong việc thực hiện", ông Nguyễn Văn Đính nêu vấn đề và cho rằng phát triển căn hộ thương mại dưới 20 triệu đồng/m2 là hoàn toàn khả thi ở các tỉnh, ngoại thành Hà Nội, TP.HCM...

Chỉ có điều một đô thị hay khu dân cư phải có hệ thống hạ tầng đi theo đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân thì lúc đó mới khả thi. Ngược lại, làm nhà ở rồi nhưng không có điều kiện sống, không có tiêu chuẩn sống trong đó thì sẽ không có ai đến ở, không ai ủng hộ, gây lãng phí cho việc đầu tư.

Cho nên, trở lại với quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội, ông Đính nhắc lại đề nghị: nếu chủ đầu tư có vốn và muốn làm thì để họ làm, nếu không thì chính quyền đem đấu giá để nhà đầu tư nào quan tâm và trả tiền tốt thực hiện.

"Nhà đầu tư đó có thể xây nhà ở xã hội ở đó hoặc chuyển đổi sang hình thức khác, ví dụ nhà ở thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 như đề cập ở trên, họ bán được nhà, còn chính quyền cũng có nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội ở những nơi phù hợp hơn.

Rõ ràng, không nhất thiết phải dùng quỹ đất 20% để làm nhà ở xã hội nếu nó không phù hợp với nhu cầu thị trường tại chỗ đó để rồi cuối cùng lại treo ở đó", ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Thành Luân