Dự báo 4 giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản từ nay đến sau năm 2026

Vào tháng 12/2022, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, Batdongsan.com.vn đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều”. Ở chu kỳ trước, điểm này rơi vào giữa năm 2013, khi giá trị hàng tồn kho giảm 15% sau 7 năm liên tiếp.

Có 3 yếu tố ảnh hưởng đến “điểm đảo chiều”. Thứ nhất là tín dụng – 2013 là năm đầu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại, đạt hơn 12%. Thứ hai là lãi suất – đầu năm 2012, ngân hàng giảm mạnh lãi suất, khoảng 1,5 năm sau thị trường phản hồi và có “điểm đảo chiều”. Thứ ba là chính sách – ba bộ Luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua vào năm 2013 và 2014.

Trong chu kỳ hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận thấy 3 yếu tố này tương đồng với chu kỳ trước của thị trường bất động sản. Thứ nhất, mục tiêu tăng trưởng tín dụng Việt Nam năm nay tiếp tục duy trì mức cao là 14% – 15%. Mặc dù trong 5 tháng đầu năm 2024 tăng trưởng tín dụng khá thấp, ở mức 2.4%, nhưng hiện nay đã có dấu hiệu cải thiện so với đầu năm.

Thứ hai, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9 – 11%. Trong ngắn hạn, áp lực về tỷ giá và lượng tiền gửi khiến lãi suất huy động tăng nhẹ 0.2% – 0.9%/năm, tuy nhiên xu hướng chung trong dài hạn, lãi suất sẽ được duy trì ở mức độ thấp. Thứ ba, các bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đều đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực.

Vì vậy, Chuyên gia Batdongsan.com.vn duy trì quan điểm như đã đưa ra từ cuối năm 2022, rằng thị trường bất động sản đạt “điểm đảo chiều” vào giữa năm 2024. Tiếp theo, thị trường sẽ lần lượt đi qua các giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Giai đoạn đảo chiều và thăm dò

Cụ thể, trong giai đoạn đảo chiều và thăm dò: từ quý II/2024 – quý IV/2024, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, dấu hiệu nhận biết là hàng tồn kho giảm, thanh khoản tích cực hơn. Sau đó, giai đoạn thăm dò sẽ diễn trong khoảng 1 quý với thanh khoản nhỏ lẻ xuất hiện ở các loại hình bất động sản phục vụ ở thực. 

Theo vị này, đây là giai đoạn mà người mua và nhà đầu tư vẫn đang dè chừng vì thị trường vừa trải qua nhiều thách thức như việc vay mua bất động sản gặp khó, nhiều khoản đầu tư không có thanh khoản. Vì vậy, họ ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và các loại chi phí được tối ưu.

Thời điểm này, phân khúc chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số ở chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư phát triển mạnh trong giai đoạn này.

Ngoài ra, có một đặc điểm của chu kỳ trước đang có xu hướng lặp lại, đó là tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở khu vực miền Bắc nhanh hơn so với khu vực miền Nam. Ở chu kỳ trước, giá trị tồn kho chung cư Hà Nội là 3.7 nghìn tỷ đồng trong khi con số này của TP. HCM là 22.4 nghìn tỷ đồng. Ở chu kỳ này, sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP. HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức độ tăng giá chung cư Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi chung cư TP. HCM chỉ tăng 6%.

Giai đoạn củng cố

Ở giai đoạn củng cố (quý I/2025), thị trường sẽ có động lực phát triển tốt khi vấn đề tắc nghẽn nguồn tiền được khơi thông; chính sách tiền tệ - lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cần được duy trì ở mức phù hợp; các bộ Luật liên quan đến bất động sản được thông qua và có các hướng dẫn thực thi cụ thể, nhanh chóng.

“Khi đó, người mua sẽ bắt đầu có tâm lý tích cực, cởi mở hơn về vấn đề chi phí nhưng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi nên vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt”, ông Anh nhận định.

Từ 2026, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phát triển ổn định.

Giai đoạn này, nhà riêng, nhà phố với đặc điểm phục vụ ở thực, tính pháp lý rõ ràng, tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê ở mức trung bình thu hút nhiều quan tâm của người mua. Nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, hai loại hình này sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch. Đây là thực tế đã xảy ra ở chu kỳ trước. Cuối năm 2014, giá trị tồn kho nhà riêng, nhà phố giảm 11% so với đầu năm, theo số liệu của Bộ Xây dựng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy vào quý IV/2014, lượng tin đăng (phần nào phản ánh nguồn cung) nhà riêng và nhà phố tăng hơn 30% so với quý II/2014.

Chuyên gia này cho rằng, để đáp ứng nhu cầu của người mua, chủ đầu tư nên tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực, có các chính sách thiết thực và hiệu quả nhằm hỗ trợ tài chính cho người mua, đồng thời đảm bảo pháp lý của các dự án.

Đối với sàn giao dịch, nên tối ưu chi phí, tập trung vào loại hình/khu vực thế mạnh. Đồng thời cần chuyên nghiệp và minh bạch hóa trong kinh doanh bất động sản, thường xuyên nâng cấp chuyên môn, trình độ cho nhân viên.

Giai đoạn khởi sắc

Ở giai đoạn khởi sắc, từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nguồn cung sẽ quay trở lại và bất động sản có thể ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh.

Tâm lý thị trường bắt đầu phục hồi, người mua sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm.

Trong giai đoạn này, đất nền, biệt thự sẽ dần lấy lại lợi thế. Ở chu kỳ trước, tốc độ tăng giá của đất nền trong năm 2013 đạt 22% còn biệt thự là 6%. Về nguồn cung, đầu năm 2015 thị trường đón nhận nhiều dự án biệt thự, đất nền mới. Vào quý IV/2015, lượng tin đăng đất nền và biệt thự tăng lần lượt 79% và 109% so với quý II/2014. Lúc này, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với đất nền và biệt thự cũng tăng trưởng tương ứng.

Hiện tại, tốc độ tăng giá đất nền và biệt thự so với đầu năm nay đã đạt lần lượt là 11% và 10%. “Với xu hướng này, chúng tôi dự báo sau thị trường đi qua giai đoạn củng cố, nếu các yếu tố về chính sách, nguồn tiền được tháo gỡ, thì đất nền và biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn khởi sắc”, ông Anh cho hay.

Lời khuyên cho các chủ đầu tư là cần chuẩn bị năng lực tài chính để phát triển những dự án quy mô lớn hơn. Sàn giao dịch sẽ dần đầu tư nhiều hơn vào các kênh quảng cáo, mở rộng quy mô nhân sự để nâng cao hiệu quả giao dịch.

Giai đoạn ổn định

Từ quý I/2026, thị trường bước vào giai đoạn ổn định, ghi nhận thanh khoản và giá tăng, đa dạng các loại hình phát triển.

Đây cũng là nhũng yếu tố được người mua ưu tiên hàng đầu khi chọn bất động sản.

Lúc này, các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm cơ hội ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm. Nhìn lại biến động tăng giá bất động sản ở chu kỳ trước, dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, đến cuối năm 2017, giá nhà riêng đã tăng 203%, giá đất tăng 200%, giá nhà phố tăng 142% và giá chung cư tăng 36% so với năm 2015.

Để chuẩn bị cho một thị trường phát triển ổn định, chủ đầu tư cần đa dạng hóa phân khúc/định vị/dòng sản phẩm nhằm đáp ứng các nhu cầu đa dạng của người mua và nhà đầu tư. Đối với các sàn giao dịch, cần linh hoạt thích ứng với những cơ hội mới theo biến động thị trường.

Thuỳ An (t/h)