Ngân hàng “đại hạ giá” bất động sản để thu hồi nợ nhưng vẫn ế

Mới đây, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, HoSE: STB ) đã thông báo sẽ bán đấu giá loạt khoản nợ của các doanh nghiệp và cá nhân với dư nợ lên tới hàng trăm tỷ đồng vào cuối tháng 7/2021. Đáng chú ý là các khoản nợ này đều được ngân hàng hạ giá rất nhiều so với dư nợ cho vay.

Cụ thể, Sacombank thông báo ngân hàng này sẽ bán đấu giá khoản nợ gần 200 tỷ đồng (tính đến 15/10/2020) của Doanh nghiệp tư nhân Khách sạn Nhà hàng Thanh Hải. Tài sản bảo đảm là hợp đồng mua bán các căn hộ thuộc Dự án Happy Plaza, Lô A10 đường Trần Đại Nghĩa, huyện Bình Chánh, TP. HCM. Khoản nợ này được Sacombank đặt giá khởi điểm khá thấp so với số dư nợ cho vay, chỉ hơn 105 tỷ đồng, tương đương hơn 53%.

Đồng thời, Sacombank sẽ bán khoản nợ gần 474 tỷ đồng (tính đến 31/12/2019) của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Kim Kim Hoàn Mỹ với giá khởi điểm hơn 108 tỷ đồng, chưa bằng 1/4 tổng số dư nợ cho vay.

Tài sản đảm bảo (TSĐB) của khoản vay này là bất động sản tại số 21 - 23 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP.HCM . Đây là địa chỉ của khu Chung cư Ngọc Khánh do Kim Kim Hoàn Mỹ làm chủ đầu tư với diện tích gần 900 m2. Khu chung cư được khởi công từ năm 2013 và bàn giao vào năm 2015, cao 18 tầng, bao gồm 2 tầng hầm giữ xe, 3 tầng trung tâm thương mại.

Ngoài ra, Sacombank cũng bán khoản nợ của Công ty CP Ngọc Sương, tổng dư nợ tới ngày 30/6/2019 là hơn 121 tỷ đồng, gồm 48,7 tỷ đồng nợ gốc, hơn 48 tỷ đồng tiền lãi trong hạn và hơn 24 tỷ đồng tiền lãi quá hạn.

TSĐB của khoản nợ là 4 quyền sử dụng đất tại khu Bãi Lao, thôn Bình Lập, Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. 4 lô đất này được sử dụng để sản xuất kinh doanh, thuê trả tiền hàng năm, thời hạn đến năm 2057. Cũng như các khoản nợ trước đó, khoản nợ của Công ty Ngọc Sương đã được Sacombank rao bán nhiều lần nhưng bất thành, Ngân hàng đã hạ giá khoản nợ này xuống gần 52,7 tỷ đồng, tức xấp xỉ 43% tổng nghĩa vụ nợ.

Tương tự, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, HoSE: BID ) cũng mới rao bán 2 khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Bách Giang và Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Cao Nguyên với giá khởi điểm 312,2 tỷ. Cả 2 khoản nợ này đều có tài sản đảm bảo là Dự án Khu dân cư khu phố 4, phường Phước Long A, quận 9, TP.HCM mà 2 công ty đang đầu tư.

Đây là lần thứ 5 BIDV thông báo rao bán 2 khoản nợ này, 4 lần trước đã rao bán nhưng không có nhà đầu tư quan tâm. Nếu so với lần rao bán gần nhất vào tháng 5, mức giá giảm 10% còn nếu so với lần đầu (tháng 3) mức giá giảm khoảng 30%.

Một khoản nợ khác cũng được BIDV rao bán là các tài sản gồm Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace tại Q.7, TP.HCM); Rừng cây trồng tại Đắk Nông; Công trình xây dựng trên đất và máy móc thiết bị sản xuất gỗ tại TP.Quy Nhơn (Bình Định); Cổ phiếu Công ty CP Hòn Tằm biển Nha Trang; Quyền đòi nợ của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy tại Công ty CP Hòn Tằm biển Nha Trang cùng các máy móc thiết bị chế biến gỗ của Công ty Khải Vy... với giá khởi điểm lên hơn 1.015 tỷ đồng.

Đợt này BIDV rao bán trọn lô nhưng trong năm 2020, chỉ riêng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace được ngân hàng này rao bán với giá khởi điểm là 356 tỷ đồng, thấp hơn gần 180 tỷ đồng so với mức giá rao bán vào cuối năm 2019. Dù đã được rao bán nhiều lần nhưng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace vẫn chưa có chủ mới trong khi trên thị trường, các vị trí đất vàng không còn nhiều.

Vào cuối năm 2020, BIDV đã giảm hơn 400 tỷ đồng, xuống còn dưới 800 tỷ đồng để bán khoản nợ liên quan đến "đại gia" Võ Thị Thanh (Công ty Thuận Thảo), nhưng đến nay vẫn chưa thể xử lý được. Nếu so với tổng nợ gốc và lãi thì giá bán này đã giảm khoảng 2.000 tỷ đồng.

Tài sản liên quan đến khoản nợ gồm 3 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 275 m2 tại đường Bùi Thị Xuân, P.Bến Thành, Q.1, TP.HCM và 2 lô đất 16,5 ha và 5,4 ha tại TT.Tân Túc, H. Bình Chánh. Ngoài ra còn có 5,2 triệu cổ phiếu của Công ty CP Thuận Thảo thuộc sở hữu của bà Võ Thị Thanh.

Hiện giá nhà đất đang rao bán trên đường Bùi Thị Xuân, Q.1 dao động từ 500 - 900 triệu đồng/m2; giá đất rao bán tại TT.Tân Túc từ 7,5 - 8 triệu đồng/m2. Ước tính theo giá thấp nhất tài sản thế chấp cũng gần 2.000 tỷ đồng (chưa bao gồm cổ phiếu). Tuy nhiên, sau nhiều lần đưa ra đấu giá, khoản nợ này vẫn không tìm được người mua.

Theo giới chuyên gia, sở dĩ các ngân hàng rao bán tài sản là nợ xấu nhiều lần nhưng không thành công, mặc dù đã giảm giá nhiều lần so với dư nợ cho vay là do các quy định liên quan đến đất đai, dự án bất động sản khá phức tạp. Nhiều miếng, mảnh đất là TSĐB của các khoản nợ đôi khi có lịch sử phức tạp, liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân nên để sang tên sở hữu mất nhiều thời gian, thậm chí lại không thực hiện được.

"Việc các ngân hàng ồ ạt rao bán tài sản là đất ở và bất động sản nhằm thu hồi nợ được đánh giá là cơ hội khi thị trường tăng cung, nhất là khi mức giá mà các ngân hàng đưa ra thường được nhìn nhận là khá hấp dẫn so với mặt bằng giá thị trường. Tuy nhiên, việc mua lại nhà ở, bất động sản là tài sản thế chấp khoản vay từ các ngân hàng không đơn giản do đòi hỏi nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản đến sự đồng thuận của chủ tài sản cũng như các cơ sở pháp lý về quyền mua và quyền bán của ngân hàng, nên người mua cũng thận trọng hơn. Do đó, các ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn khi bán đấu giá tài sản liên quan đến các khoản nợ xấu. Thậm chí TSĐB được rao bán với giá thấp hơn cũng không được quan tâm", một chuyên gia cho biết.