Thị trường có giảm giá vì nhà đầu tư ôm bất động sản phải bán trả nợ ngân hàng?

Thị trường bất động sản đang giảm giá?

Báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ghi nhận mức giá sụt giảm trên nhiều phân khúc. Cụ thể, tại Hà Nội, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh kéo dài, thị trường TP. Hà Nội quý II/2021 yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà.

Đặc biệt, ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp.

Trong khi đó phân khúc đất nền cũng diễn ra tình trạng hạ giá. Theo đó, tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều nhà đầu tư lẻ phải chịu hậu quả. Nhiều hiện tượng giao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên thị trường. VARs dẫn chứng, nhà liền kề chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm, Phú Xuyên. Một số sản phẩm cao cấp cũng có dấu hiệu giảm giá thông qua việc đưa chính khuyến mãi lớn và tặng quà "khủng".

Giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường. Giá bất động sản cho thuê như căn hộ dịch vụ, văn phòng… vẫn tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, khoảng 1-3%. Riêng mặt bằng bán lẻ, nhà phố, giá cho thuê đã giảm 10-30% tại các thành phố lớn.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, giá bất động sản cho thuê như căn hộ dịch vụ, văn phòng… vẫn tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, khoảng 1-3%. Riêng mặt bằng bán lẻ, nhà phố, giá cho thuê đã giảm 10-30% tại các thành phố lớn.

Với phân khúc đất nền từng "sốt" cục bộ hồi đầu năm hiện đã cơ bản được kiểm soát và dần đi vào ổn định, đã xuất hiện hiện tượng giảm giá khoảng 10 – 20% so với thời kỳ sốt nóng. Dù giảm giá nhưng lượng giao dịch vẫn thấp.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, nhiều khách sạn, condotel tại các thị trường từng là điểm nóng như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang xảy ra tình trạng rao bán rầm rộ từ các chủ bất động sản.

Bất động sản hạ giá và động thái của nhà đầu tư

Theo các chuyên gia, xu hướng cắt lỗ, hạ giá bất động sản là điều tất yếu khi dịch Covid-19 tác động đến thị trường hơn 1 năm nay. Đáng chú ý là tác động của làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến thị trường một số nơi rơi vào tình trạng "đóng băng". Đặc biệt ngành du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn tới sự ế ẩm sản phẩm bất động sản biển như khách sạn, condotel, biệt thự… Với chủ bất động sản không thể cầm cự, họ buộc phải hạ giá để thu lại dòng tiền, trang trải các chi phí cấp bách khác.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, giai đoạn 2011-2013 cũng từng ghi nhận không ít đại gia bất động sản phải vay nặng lãi để chi trả cho khoản vay bất động sản. Nhiều đại gia bất động sản đã bị siết đất vì không tìm được nguồn trả.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thực tế, phân khúc khách sạn, nhà phố, nhiều chủ bất động sản đang phải đối mặt với việc siết nợ tài sản từ ngân hàng. Tình trạng này không chỉ diễn ra tại Đà Nẵng mà còn ở Phú Quốc, Nha Trang và TP.HCM.

"Giai đoạn tháng 4, tháng 5, trước giãn cách, một số khách sạn có ví trí đẹp tại Phú Quốc đã bán giảm 10-20%. Chủ đầu tư bán nhằm mục đích giải quyết nợ vay" - ông Hiển nói. 

Theo TS. Đinh Thế Hiển, dù dịch bệnh nhưng vẫn xuất hiện nhiều nhà đầu tư chi tiền để mua các khách sạn đẹp. Họ có tầm nhìn dài hạn khi nhìn thấy những khách sạn đó quá tốt để đầu tư trung hạn. "Trong kinh tế học về thị trường đầu tư, diễn biến không xảy ra theo mức đều, mà nó sẽ xuất hiện những điểm đột biến. Đó là điểm mà giá sẽ tăng mạnh hay giảm mạnh. Đây là sự cân não hiện nay của các chủ bất động sản đang bị nợ ngân hàng" – ông Hiển phân tích.

Vị chuyên gia này cũng dự báo, sắp tới những khách sạn, nhà phố có vị trí đẹp sẽ có thanh khoản tốt. Nhưng bất động sản không có vị trí, dù xây dựng đẹp nhưng khó có nhà đầu tư nếu không giảm mạnh.

TS. Đinh Thế Hiển đưa ra khuyến nghị: "Đây là cơ hộ cho các tiểu gia - trung gia có thể thu xếp tài chính tầm 20 tỷ - 100 tỷ sẽ khách sạn từ 30 phòng đến 100 phòng nằm ở khu du lịch nghỉ dưỡng nổi tiếng. Nhà đầu tư có tầm nhìn nên tập trung đầu tư vào Nha Trang, kế tiếp là Phú Quốc".

Trong khi đó, ông Lê Nam, Chủ tịch Công ty BĐS Hùng Vương Land cũng cho rằng, dịch bệnh, một số nhà đầu tư cần tiền buộc phải bán bớt bất động sản với mức giá thấp hơn so với giá mua.

 "Đây là cơ hội để các nhà đầu tư khác có thể đàm phán mức giá thấp hơn nữa, và có nhiều lựa chọn bất động sản vị trí tốt. Những nhà đầu tư có vốn mạnh đang mạnh dạn ôm hàng để chờ dịch qua đi, thị trường bất động sản ấm trở lại" – ông Nam nhấn mạnh.