Sacombank bị “tố” cho thế chấp tài sản đang tranh chấp?

Tin vào Sacombank, 4 năm mòn mỏi “chờ” sang tên

Theo phản ánh của ông Nguyễn Quốc Lập (70 tuổi, ngụ quận Tân Phú, TP HCM) trình bày, ngày 25/5/2017, vợ chồng ông có mua căn hộ số 1.02 Lô H chung cư Tây Thạnh, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú của bà Phùng Thị Kim Liên.

Cùng ngày, vợ chồng ông Lập đã ủy quyền cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (gọi tắt là Sacombank) Chi nhánh Tân Phú - Phòng giao dịch (PGD) Lê Trọng Tấn để thực hiện dịch vụ quản lý, hỗ trợ thủ tục đăng bộ, sang tên căn hộ trên.

Cũng trong ngày 25/5, vợ chồng ông Lập tiến hành ký “Hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” với Sacombank. Bằng hợp đồng này, ông Lập đã thế chấp toàn bộ các quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nói trên cho Sacombank để vay tiền.

Thế nhưng, sau khi thực hiện xong thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nói trên từ Văn phòng Công chứng số 4, TP HCM (cũng vào ngày 25/5/2017), quá trình làm thủ tục đăng bộ sang tên cho ông Lập thì phát hiện căn hộ có tranh chấp.

Theo đó, tại văn bản số 2590/CNTP-ĐK&CGCN của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Tân Phú cho biết, ngày 17/11/2016, bà Đỗ Thị Tuyên có đơn đề nghị ngăn chặn cấp lại tài sản là căn hộ trên do bà Tuyên và bà Phùng Thị Kim Liên có làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ này.

Tiếp đến, ngày 21/6/2017, Tòa án Nhân dân (TAND) quận Tân Phú đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm dịch chuyển về tài sản căn hộ trên.

Tới ngày 4/4/2018, TAND quận Tân Phú có Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, qua đó bà Liên có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ số tiền 290 triệu đồng cho bà Tuyên. Tại thời điểm này, quyết định phong tỏa căn hộ 1.02 vẫn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bà Liên hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền cho bà Tuyên.

Sự việc kéo dài từ đó tới nay, bà Liên vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền cho bà Tuyên, đồng thời Sacombank vẫn chưa giải quyết thỏa đáng cho vợ chồng ông Lập.

Phản ánh tới Tòa soạn, ông Lập cho rằng, Sacombank Chi nhánh Tân Phú - PGD Lê Trọng Tấn đã làm sai luật trong việc cho vay thế chấp tài sản trên, bởi rõ ràng căn hộ đã có tranh chấp từ trước đó.

Ông Lập cho rằng, vụ việc đã gây thiệt hại lớn đến ông. Đặc biệt, suốt hơn 4 năm ông phải đi lại xử lý rất nhiều lần nhưng Sacombank vẫn không giải quyết dứt điểm.

Ngoài ra, theo ông Lập cung cấp và hồ sơ thể hiện, tại thời điểm đó, ông vay Sacombank tổng số tiền 2,4 tỷ đồng để cùng lúc mua 2 căn hộ, trong đó có căn 1.02. Việc vay trên được thể hiện bằng Hợp đồng tín dụng cũng ký vào ngày 25/5/2017, với tài sản bảo đảm đều là chính hai căn hộ trên. Tuy nhiên, một căn đã hoàn tất sang tên, còn căn tranh chấp (căn 1.02) vẫn chưa được Sacombank giải quyết.

“Vợ chồng tôi đều đã lớn tuổi, do tin vào Sacombank mà hơn 4 năm liên tục phải đi khiếu nại, giải quyết vụ việc, hao tốn cả tiền của lẫn sức lực mà nhà vẫn chưa được đứng tên. Gần đây, phía Sacombank gọi điện bảo nhà tôi bỏ ra 50 triệu đồng để giải quyết dứt điểm nhưng gia đình tôi không đồng ý” - ông Lập bức xúc cho biết.

Để rộng đường dư luận, Phóng viên đã liên hệ và gửi nội dung thông tin cho Sacombank. Tuy nhiên, sau nhiều ngày qua, hiện chúng tôi vẫn chưa nhận được phản hồi từ phía ngân hàng này.

Sai sót nghiêm trọng từ ngân hàng?

Qua nghiên cứu hồ sơ, Luật sư Võ Tấn Lộc (Công ty Luật Long Phan PMT - Đoàn Luật sư TP HCM) cho biết: Về mặt nội dung, “Hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” ký ngày 25/5/2017 nhưng theo công văn số 2590/CNTP-ĐK&CGCN ngày 22/6/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Tân Phú thì ngày 17/11/2016 bà Đỗ Thị Tuyên có đơn đề nghị ngăn chặn đối với căn hộ nói trên do bà Tuyên và bà Liên có làm hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ nói trên. Xét điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để giao dịch thế chấp nhà ở có hiệu lực là nhà không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

Mặt khác, tuy trên thực tế mỗi ngân hàng sẽ có quy trình thẩm định tài sản thế chấp khác nhau. Nhưng cơ sở pháp lý để xác định tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ xoay quanh các văn bản gồm Thông tư 158/2014/TT-BTC và Thông tư 28/2015/TT-BTC. Theo đó, một trong những công việc bắt buộc phải thực hiện khi thẩm định giá tài sản là khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

“Qua phân tích trên cho thấy, trong quá trình thẩm định tài sản đảm bảo của Sacombank đã có sự thiếu sót nghiêm trọng. Sacombank sau đó vẫn tiến hành thực hiện các thủ tục cấp tín dụng theo giao dịch đảm bảo đối với quyền tài sản cho ông Lập. Việc cấp tín dụng cho ông Lập trong trường hợp này có dấu hiệu vi phạm điểm a khoản 5 điều 15 Nghị định 96/2014/NĐ-CP (nay là điểm b khoản 5 điều 14 Nghị định 88/2019/NĐ-CP)”, Luật sư Võ Tấn Lộc cho biết.

Bên cạnh, Luật sư Lộc cũng phân tích, việc cấp tín dụng cho ông Lập trong trường hợp này chưa đủ điều kiện. Xét đến cùng, nếu ngân hàng không chấp thuận giải ngân, ông Lập sẽ không giao dịch mua bán căn hộ với bà Liên. Bà Liên thì nhận đủ giá trị giao dịch, còn ông Lập thì lại không thể đứng tên chủ sở hữu căn hộ. Thiệt hại của ông Lập là rõ ràng và không thể phủ nhận yếu tố lỗi từ Sacombank.

“Do đó, trong trường hợp này, ông Lập có thể tố cáo đến Cục trưởng Cục Thanh tra, giám sát Ngân hàng theo tinh thần của khoản 3 Điều 51 Nghị định 96/2014/NĐ-CP, ngoài việc bị xử phạt hành chính như đã nêu ở trên, ngân hàng Sacombank có thể đối diện với trách nhiệm bồi thường thiệt hại dân sự cho ông Lập theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, sự việc xảy ra đối với ông Lập là do sự vi phạm nghĩa vụ của bên bán tài sản là bà Phùng Thị Kim Liên. Cụ thể, theo quy định tại Điều 444 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên bán phải có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Xét nội dung thể hiện trong hồ sơ, có thể nhận thấy, bà Liên có dấu hiệu gian dối khi thực hiện giao dịch với ông Lập. Do đó, ông Lập có quyền yêu cầu bà Liên phải bồi thường thiệt hại gây ra cho ông Lập trong suốt thời gian diễn ra tranh chấp giữa bà Liên và bà Tuyên đã ảnh hưởng đến quyền lợi của ông. Cụ thể, ông Lập có thể yêu cầu bà Liên phải bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định tại các Điều 584, 589 Bộ luật Dân sự 2015” Luật sư Võ Tấn Lộc nêu quan điểm.

Liên quan toàn bộ quá trình ông Lập ủy quyền cho Sacombank, việc mua bán căn hộ, thủ tục công chứng hợp đồng, việc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Tân Phú trả lời ông Lập và Tòa án phong tỏa căn hộ trên... thể hiện có nhiều điểm rất bất thường.