Tránh "tiền mất tật mang" khi đầu tư bất động sản?

Kịch bản thị trường bất động sản 2022?

Đất nền, chung cư, biệt thự, nhà liền kể, hay bất động sản nghỉ dưỡng... luôn có nhiều lựa chọn giữa các sản phẩm này. Thế nhưng, chúng ta vẫn thường nghe thấy câu chuyện, không phải cứ mua bất động sản là trúng, là có lời ngay, thậm chí là nắm giữ mãi mà bất động sản không tăng giá, hoặc giá tăng nhưng không có người mua.

Bởi vậy, theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm, mua đúng thời điểm, đúng nhu cầu thị trường mới là yếu tố quyết định. Ngoài ra, nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở cũng có tâm lý chờ đợi xem diễn biến thị trường năm nay như thế nào, để quyết định xuống tiền đầu tư.

Năm 2021, biệt thự, nhà liền kề tại một số khu đô thị đã hoàn thiện đã tăng giá 33-60%. Đây là một bất ngờ lớn trên thị trường, vì phân khúc này vốn đã ở ngưỡng giá cao, kén khách. Diễn biến năm nay được dự báo sẽ có sự thay đổi.

"Sự tăng giá cũng sẽ rất thận trọng. Giá sẽ ở ngưỡng hợp lý, chứ không ở mức độ tăng nóng như kì vọng của nhiều nhà đầu tư. Biệt thự có thể đâu đó tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn", bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội dự báo phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong năm 2022.

 

Trong khi đó, tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà chung cư, khi nhiều kỷ lục về giá bán trên 1m2 liên tục bị phá vỡ vào năm 2021. Chung cư vẫn được xem là phù hợp cho người có nhu cầu tìm nhà ở thật, hoặc ưa thích đầu tư an toàn bằng cách cho thuê lâu dài. Giá nhà tại các dự án mới tiếp tục cao, khiến nhiều người buộc phải tìm mua nhà tại các chung cư đã vào ở được vài năm.

Còn đất nền từ các cuộc đấu giá, tại nhiều tỉnh thành, là sản phẩm ưa thích của đa phần nhà đầu tư bởi giá tiền phù hợp, từ 1-2 tỷ đồng, dễ dàng mua bán. Đây cùng là sản phẩm được nhiều môi giới "tung hứng" tạo nên các cơn sốt đất tại nhiều tỉnh thành.

Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái, nhiều nơi đất nền bị đẩy giá cao gấp 3-4 lần chỉ trong thời gian ngắn, đã khiến khách mua dừng lại cân nhắc, khiến giao dịch tại nhiều nơi chững lại. Hiện tượng nhiều người bán, ít người mua đã xuất hiện. Theo nhiều ý kiến chuyên gia, nếu không có sự điều chỉnh, việc vỡ "bong bóng" cục bộ tại một số khu vực có thể xảy ra.

Tại khân khúc đất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện trợ lực lớn khi du lịch nội địa bất ngờ phục hồi mạnh mẽ dịp nghỉ Tết Nguyên đán vừa qua. Nhiều khu du lịch, nghỉ dưỡng đã cháy phòng.

Giải pháp chặn sốt đất?

Vào thời điểm cách đây 1 năm, thị trường bất động sản đã bất ngờ lên cơn sốt đất nền tại một loạt các tỉnh, thành, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch COVID-19. Liệu kịch bản này có lặp lại vào năm 2022?

Tại nhiều nơi, các cuộc đấu giá đất với mức trúng giá cao ngất ngưởng chính là nguyên nhân hàng đầu thổi bùng các cơn sốt đất. Ngay từ những ngày đầu năm, trước hiện tượng đấu giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường diễn ra khá phổ biến tại một số địa phương, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đấu giá đất, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất. Các Ngân hàng cũng siết việc cho vay để đi buôn đất.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã kiểm soát rất chặt chẽ trong việc cho vay trong các lĩnh vực rủi ro nói chung và bất động sản nói riêng. Để kiểm soát được sốt đất điều quan trọng là phải công khai minh bạch thông tin: Quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng...

Nguồn cơn của các cơn sốt đất cũng đến từ việc thiếu hụt cung cầu trên thị trường, thiếu các sản phẩm giá rẻ, phù hợp túi tiền. Theo Bộ Xây dựng, vừa qua, Nghị quyết về chính sách tài khóa và tiền tệ hỗ trợ thực hiện Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế đã có các chính sách liên quan trực tiếp đến việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

"Bộ Xây dựng đang cùng các địa phương rà soát để tập trung thúc đẩy triển khai 278 dự án. Cùng với đó là thúc đẩy khuyến khích, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc để tạo điều kiện cho các địa phương, doanh nghiệp", Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.

Một thông tin khác cũng đang được các doanh nghiệp bất động sản hết sức quan tâm, đó là tại Nghị quyết số 13, Chính phủ đã thống nhất việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, trình Quốc hội xem xét vào tháng 10/2022. Khi được thông qua, hai Luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Trong đó có thể có các nội dung quan trọng như: Tháo gỡ các vướng mắc về quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án, chuyển nhượng dự án, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các môi giới tự do, pháp lý cho các loại hình bất động sản mới...

Nhiều chuyên gia đưa ra nhận định, bất động sản là kênh đầu tư tiềm năng hàng đầu trong năm 2022. Ngay từ đầu năm, một số hội, nhóm đã xuất hiện kêu gọi các nhà đầu tư cùng chung vốn đầu tư, khai phá các vùng đất mới, vốn ít nổi bật trên bản đồ đầu tư bất động sản, cho thấy sự nhộn nhịp của thị trường ngay từ đầu năm. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý của các sản phẩm luôn cần được đặt lên hàng đầu, tránh cảnh chạy theo lợi nhuận, khiến tiền mất tật mang.