Nhà đầu tư "ngồi đợi” dự thảo nghị định sửa đổi trong lĩnh vực đất đai, xây dựng

Theo chuyên gia pháp lý, bất động sản Phạm Thanh Tuấn, nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản đang mong mỏi Chính phủ sớm tháo gỡ các nút thắt về pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai, xây dựng.

Trong đó, nổi cộm là việc sớm giao đất cho doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư (dạng chỉ định thầu) và sớm hoàn thiện quy định bán bất động sản dưới hình thức phân lô, bán nền.

Được chấp thuận nhà đầu tư nhưng phải “chờ” được giao đất, cho thuê đất

Ông Tuấn cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản nói chung và đầu tư phát triển nhà ở thương mại nói riêng, phương thức lựa chọn chủ đầu tư phổ biến là đấu thầu. Khi đấu thầu sẽ xảy ra một trong hai tình huống:

Tình huống 1: Khi có từ 2 nhà đầu tư tham gia và đáp ứng yêu cầu mời thầu sơ bộ, các nhà đầu tư này sẽ vào vòng sau để đấu thầu rộng rãi; doanh nghiệp trúng thầu được công nhận là nhà đầu tư thực hiện Dự án.

Tình huống 2: Khi dự án chỉ có một nhà đầu tư quan tâm hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện yêu cầu sơ bộ về mời thầu và được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án (vẫn gọi nôm na là chỉ định thầu).

Việc đấu thầu rộng rãi khi có từ 2 nhà đầu tư tham dự hay chỉ định thầu với tình huống 1 nhà đầu tư tham dự khi thực hiện dự án là phù hợp với Luật đầu tư 2020, Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư và đã được áp dụng trong suốt thời gian dài từ năm 2020 đến nay.

Tuy nhiên, nếu như trường hợp đấu thầu rộng rãi nhà đầu tư trúng thầu được cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thì đối với nhà đầu tư được chỉ định, việc giao đất cho thuê đất lại phải… chờ nghị định sửa đổi một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật đất đai 2013 đang kỳ vọng sớm được Chính phủ ban hành.

“Nói cách khác, dù việc chấp thuận nhà đầu tư phù hợp với Luật Đầu tư nhưng pháp luật đất đai hiện hành lại chưa đồng bộ với pháp luật về đầu tư khi chưa cho phép giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư được chỉ định”, ông Tuấn nói.

Thời gian qua, nhiều địa phương như Thanh Hóa, Hải Dương… đã kiến nghị đến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chính phủ xin tháo gỡ các vướng mắc trên, tạo điều kiện để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chỉ định thầu. Chính phủ chưa ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai thì nhà đầu tư được chấp thuận vẫn phải… đợi để được giao đất.

Tại Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10 năm 2022, ở mục 8 điểm b, Nghị quyết 143/NQ-CP ngày 4/11/2022, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành đưa nội dung giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư vào Dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai 2013.

Đến nay dự thảo nghị định này vẫn chưa được ban hành và doanh nghiệp được chấp thuận đầu tư vẫn như “ngồi trên đống lửa”.

Doanh nghiệp “chờ” quy định mới về phân lô, bán nền

Theo trọng tài viên Trung tâm VietJac, nếu như trước đây, các chủ đầu tư dự án bất động sản muốn chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô bán nền) sẽ cần xin UBND cấp tỉnh chấp thuận.

UBND cấp tỉnh sau khi xin ý kiến của Bộ Xây dựng theo Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV sẽ ban hành văn bản cho phép chủ đầu tư phân lô bán nền.

Nhưng theo Quyết định số 1963 ngày 22/11/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án cắt giảm, đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng trong năm 2021, 2022 quy định hướng phân cấp thẩm quyền này cho UBND cấp tỉnh tự quy định (UBND tỉnh không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng nữa).

Các nội dung này đã được quy định tại dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Nghị định sửa đổi trong lĩnh vực xây dựng đến nay vẫn chưa được Chính phủ ban hành.

Từ đầu 2022 đến nay, khi UBND các tỉnh xin ý kiến của Bộ Xây dựng về khu vực các chủ đầu tư được phép bán phân lô theo quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV đều nhận được một câu trả lời giống nhau từ Bộ xây dựng là “phải chờ” nghị định sửa đổi trong lĩnh vực xây dựng được ban hành.

Ông Tuấn cho rằng, từ nay cho đến kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) của Quốc hội khóa XV, 3 luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản sẽ được Quốc hội thông qua, gồm Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự kiến các luật trên sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 và có nhiều nội dung mới liên quan đến các chính sách về đầu tư, đất đai được quy định tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển.

“Tuy nhiên, để đến khi các chính sách mới quy định tại các luật có hiệu lực thi hành cần có thời gian và độ trễ của chính sách nên Chính phủ cần sớm ban hành các nghị định sửa đổi trong lĩnh vực đất đai, xây dựng tháo gỡ các vướng mắc về giao đất cho nhà đầu tư”, ông Tuấn nói.