Bàn về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản (BĐS) nhận định, đây là hai phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh.
Qua đó, làm gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính nhưng đồng thời cũng tạo thách thức lớn cho các doanh nghiệp nhỏ muốn tiếp cận thị trường.
Thời gian qua, tham dự các hội thảo đóng góp ý kiến xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đỉnh nhận thấy đại diện một số doanh nghiệp BĐS băn khoăn rằng việc tiến tới giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của người dân và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính.
Tuy nhiên, ông Đỉnh khẳng định, không thể phủ nhận việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”, tạo động lực để hình thành các tập đoàn lớn, chuyên nghiệp, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả.
“Đây là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là bài test (kiểm tra) cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp nhỏ cần phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh bởi hồ sơ mời đấu giá, đấu thầu quy định yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính mà doanh nghiệp buộc phải đáp ứng”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Đặt biệt, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định quy mô tối thiểu dự án nhà ở thương mại được triển khai theo hình thức đấu thầu là từ 10ha trở lên tại nông thôn, từ 5 ha trở lên tại đô thị sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực kỹ thuật và kinh nghiệm cao, loại bỏ các doanh nghiệp nhỏ, kém năng lực khỏi “sân chơi” này.
Do đó, thị trường BĐS sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.
Lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân, ông Đỉnh cho rằng, đây là phỏng đoán thiếu cơ sở.
Theo ông Đỉnh, trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.
Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt thông qua việc đánh thuế với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang) thì một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, hiện tượng “bong bóng” sẽ chấm dứt.
Cũng theo ông Đỉnh, làn sóng kinh doanh bất động sản dưới hình thức “phân lô, bán nền” thời gian qua, đặc biệt các hiện tượng tiêu cực theo mô hình “Alibaba” là một phần nguyên nhân dẫn đến tài nguyên đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả.
Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng “đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai”.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang quy định theo hướng không cho phép phân lô, bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở) tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.
Nếu đề xuất này được thông qua, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực nông thôn hoặc đô thị loại IV, loại V.
“Hình thức kinh doanh đất nền sẽ được quản lý chặt chẽ, về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn. Các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”.
Qua đó, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”, ông Đỉnh nhận định.