Tại buổi tọa đàm “Thăng trầm bất động sản 2019 – 2020: Những xu hướng sắp tới” được tổ chức mới đây, một trong những vấn đề gây "ám ảnh" với thị trường BĐS được nhiều đại gia, ông "trùm" trong lĩnh vực này đề cập chính là: tính pháp lý.
| Nhiều dự án bị bỏ hoang. Ảnh: Dantri |
Các quan điểm chung đều cho rằng, khung pháp lý hiện nay đang được hoàn thiện nhưng vẫn chưa theo kịp dòng chảy, xu thế của thị trường. Nhiều doanh nghiệp “nghĩ đến pháp lý là sợ”. Vì lý do này mà có dự án được nhà đầu tư mua từ năm 2007, sau 14 năm, hiện vẫn chưa xây được gì.
Quan điểm trên không nhận được sự đồng thuận của PGS.TS Nguyễn Quang Học, khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, vị chuyên gia này cho rằng những kêu ca trên là vì lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư, chưa vì lợi ích toàn dân.
Để chứng minh, vị chuyên gia nêu ví dụ: Một nhà đầu tư mua 100 ha đất, giá trị đền bù khoảng 10 tỷ. Nếu, khi nhà đầu tư thực hiện ký kết hợp đồng mua bán thành công, nhà đầu tư thực hiện ngay công tác đền bù và nhận đất sẽ không có vấn đề gì xảy ra.
Tuy nhiên, vướng mắc thời gian qua dẫn tới dự án bị chậm triển khai có nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất, do chủ đầu tư mua đất nông nghiệp của nông dân giá rẻ, mức đền bù thấp, không tương xứng với giá trị đất đai người nông dân đáng được nhận về. Việc này dẫn tới những mâu thuẫn không thể thỏa thuận được, chủ đầu tư luôn muốn lợi còn nông dân không chịu thiệt, dự án vì thế không thể triển khai.
"Kể cả như vậy cũng không thể nói là do pháp lý, bởi ở đây là do mua - bán đã không theo quy luật thị trường nên nhà đầu tư không nhận được sự ủng hộ của người dân", PGS Nguyễn Quang Học chỉ rõ.
Thứ hai, khi tiến hành mua đất nhiều ông chủ không có tiền nhưng vẫn mua đất theo kiểu "xí phần", hoặc lấy tiền từ dự án này đi mua dự án khác, hay vay ngân hàng để đầu tư. Tình trạng trên khiến nhiều nhà đầu tư sau khi mua được đất lại không có tiền để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân ngay tại thời điểm được nhận đất nên đã cố tình nhây nhưa, "câu giờ", kéo dài thời gian đền bù, gây bức xúc trong dân.
"Trường hợp này cũng không thể đổ lỗi cho tính pháp lý mà phải trách nhà đầu tư chỉ biết tính lợi cho mình.
Theo quy định, một dự án sau khi được bàn giao đất, sau thời gian bao nhiêu tháng không thực hiện sẽ bị thu hồi. Để giữ đất, nhiều nhà đầu tư lại lý do, nhây nhưa, đến khi bị áp giá thuế đất mới thì than vãn là do tính pháp lý.
Mặt khác, khi nhà đầu tư nhận đất mà thực hiện thanh toán tiền đền bù ngay cho người dân, sau đó quây rào và triển khai thực hiện dự án, chắc chắc sẽ không có chuyện gì xảy ra.
Tuy nhiên, nhận đất nhưng lại không có tiền thực hiện dự án, trong khi tiền đền bù không thanh toán đủ, sau nhiều năm bị kéo dài, giá đất có biến động, người dân mới bức xúc đòi mức bồi thường mới.
Kể cả như vậy thì lỗi cũng không phải do pháp lý mà do chủ đầu tư đã không sòng phẳng với người dân ngay từ đầu, nên phải tự gánh chịu", PGS Nguyễn Quang Học nói.
Thứ ba, về những than vãn có dự án được đầu tư hàng trăm hecta sau đó lại yêu cầu tính lại giá đất, vị chuyên gia cũng không tỏ ra ngạc nhiên. Theo vị chuyên gia, có chuyện yêu cầu tính lại giá đất là do quá trình thực hiện mua bán đất đã được định giá không sát thực tế hoặc có hiện tượng lách luật mua đất giá rẻ vì thế phải tính lại giá đất để tránh thất thoát.
PGS Nguyễn Quang Học cho biết, giá trị đất ở thời điểm bán được xác định bằng công thức: khung giá nhà nước quy định + hệ số K (hệ số biến động). Như vậy, khi dự án được triển khai ngay thì đơn giá đất khi đó có thể chỉ là 1 triệu/m2, tuy nhiên, nếu dự án bị kéo dài tới 5- 10 năm mới thực hiện thì khung giá đất sẽ thay đổi, không còn là 1 triệu/m2 nữa mà sẽ là 3 triệu/m2. Khi đó, hệ số K cũng sẽ tăng lên theo cấp số cộng thậm chí là cấp số nhân. Trong trường hợp này, nếu áp giá cũ chắc chắn không được, còn nếu áp giá mới thì doanh nghiệp kêu thiệt. Việc này rất bình thường.
"Nhà đầu tư than rằng đã mua dự án với giá cũ nay lại bị tính lại theo giá mới cũng có lý nhưng cũng không đúng. Bởi lẽ, nếu thực hiện ngay dự án thì chủ đầu tư được hưởng mức giá cũ, ngược lại, dự án bị ngâm tôm, kéo dài, không thực hiện được gây lãng phí rất lớn. Vì thế, trong trường hợp này, phải áp theo giá mới hoặc phải bị thu hồi", vị chuyên gia phân tích.
|
Dự án bỏ hoang, không sử dụng vẫn nộp tiền thuê đất |
Tiếp tục nói thêm, PGS Nguyễn Quang Học cho biết, chính sách đất đai luôn được điều chỉnh hàng năm để bắt kịp với xu hướng phát triển kinh tế, xã hội, những kêu ca, than vãn của các ông chủ kinh doanh BĐS là không hợp lý.
Theo vị chuyên gia, những kêu ca này chủ yếu xuất phát từ việc doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án, nhiều ông chủ xin đất chờ thời cơ giá đất lên để mua bán, trao đổi cho nhau hưởng chênh lệch.
"Tính pháp lý được các doanh nghiệp viện dẫn chỉ là cái cớ nhằm bảo vệ cho lợi ích của các doanh nghiệp này", ông Học nêu quan điểm.
Lam Nguyễn