Thị trường bất động sản một năm nhìn lại: Cơ hội và thách thức

Một năm chứng kiến nhiều sự thay đổi của thị trường BĐS

Năm 2020, hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại nước ta đã làm nền kinh tế chịu nhiều tác động nghiêm trọng, thị trường bất động sản trong nước cũng không là ngoại lệ. Những thách thức đặt ra bởi đại dịch COVID-19 cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép.

Điều này diễn ra tại các thị trường như TPHCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp…, làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường chung.

Đó là sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là rất lớn nhưng chưa được đáp ứng.

Đó còn là sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó; điều này được đặc biệt chú ý trong năm 2020 khi mà dịch bệnh COVID-19 tiếp tục có những diễn biến phức tạp.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cho biết, năm 2020 Savills chứng kiến rất nhiều sự thay đổi của thị trường bất động sản.

Theo thống kê sơ bộ, phân khúc bất động sản bán lẻ và nghỉ dưỡng, khách sạn chứng kiến thiệt hại nặng nề nhất bởi đại dịch COVID-19, bắt đầu từ tháng 3 cho tới thời điểm hiện tại, trong khi bất động sản văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn trước tác động của đại dịch.

Theo ghi nhận của Savills, giá khách sạn giảm xuống thấp hơn 40-50% so với trước COVID-19, tỉ lệ lấp đầy của khách sạn cũng chỉ đạt 30-40%. Tuy nhiên, giá văn phòng hầu như không hề thay đổi tại phân khúc hạng B và hạng A.

Đối với chung cư, đất nền, do bản chất về nguồn cung thực tế vẫn ít, giá và số lượng giao dịch thực tế của phân khúc này được duy trì tốt.

Phân tích của đại diện từ Savills Hà Nội cũng cho thấy phân khúc bất động sản công nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt để tận dụng lợi thế từ các hiệp định thương mại tự do và xu hướng dịch chuyển nhà máy rời khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam và Indonesia là 2 thị trường chính được hưởng lợi.

“Giữa những tác động tiêu cực của COVID-19, bất động sản khu công nghiệp đang là một điểm sáng của thị trường, do ưu thế từ các FTA, ưu đãi từ thuế suất cũng như hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ-Trung khi Việt Nam, Thái Lan và Indonesia vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài”, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết.

Bên cạnh triển vọng của bất động sản khu công nghiệp, bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ đồng bộ mặc dù năm 2020 phải chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, nhưng đang có bài toán đặt ra làm thế nào để thu hút tiêu dùng nội địa. Đây là phân khúc được kỳ vọng có cơ hội phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, đại diện đến từ Savills Hà Nội nhận định.

Trong bối cảnh chịu ảnh hưởng rất lớn của đại dịch COVID-19 nhưng với những nỗ lực rất lớn trong công tác chỉ đạo điều hành, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ, năm 2020 kinh tế nước ta vẫn tăng trưởng dương đạt 2,91% góp phần làm cho GDP trong 5 năm vẫn tăng trung bình 5,9%/ năm, thuộc nhóm nước có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực và trên thế giới.

Theo đánh giá của các chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản những điểm sáng trong tăng trưởng kinh tế và hiệu quả phòng chống dịch COVID-19 sẽ là những “cú hích” quan trọng tác động tích cực đến đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới

“Trong thời gian tới, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn năm 2020, thậm chí có khả năng nở rộ ở một vài phân khúc và khu vực nhất định”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội chia sẻ những dự báo lạc quan về thị trường bất động sản.

Bài toán cung-cầu và những xu hướng đầu tư mới

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, về nguồn cung, trong hai năm qua tại thị trường Hà Nội và TPHCM, nguồn cung căn hộ rất hạn chế và hầu như vắng bóng những dự án mới.

“Nguồn cung tại các thành phố lớn còn hạn chế nên nếu giả sử một sản phẩm nào ở vị trí trung tâm mà ra đời thì giá có xu hướng tăng lên là điều dễ hiểu”, ông Tuyển phân tích.

Theo ông Tuyển, nguồn cầu hiện nay tương đối đa dạng. Nguồn cầu đến từ 3 nhu cầu chính. Một là mua để ở, hai là đầu tư và ba là nhu cầu khác (có thể là đầu cơ, mua cất giữ tài sản).

Đề cập đến sự sụt giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết có sự khan hiếm nguồn cung từ các dự án mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp.

Cụ thể, ghi nhận trong năm 2020 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy đến hết quý III, gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, trong đó 70% lượng hàng tồn từ các năm trước. Nguồn cung mới trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới lần đầu chào bán trên thị trường. Trong đó, sản phẩm chung cư – phân khúc trung cấp chiếm tỉ trọng lớn nhất khoảng 75%, phân khúc bình dân (cả nước gộp lại) khoảng 10%, phân khúc cao cấp chiếm 14% trong lượng cung đưa ra thị trường trong năm 2019.

Trong giao dịch, đối với dòng sản phẩm trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chung cư có mức giá 25-35 triệu đồng/m2 có giao dịch cao nhất, chiếm tới 75%. Còn sản phẩm cao cấp có giá cao, trên 50 triệu/m2, đặc biệt ở Hà Nội, có lượng giao dịch thấp nhất, chỉ đạt 5%.

Phân tích về xu hướng đầu tư trên thị trường, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng lưu ý đến một xu hướng mới là việc những người không phải là các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn đầu tư bất động sản và việc dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các kênh khác vào thị trường bất động sản trong bối cảnh dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp.

Lý giải về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong thị trường có hiện tượng nhiều ngành suy giảm, hiệu quả đầu tư vào các ngành khác mất đi sự hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư rút tiền đầu tư từ các ngành khác chuyển vào ngân hàng cho an toàn làm cho tiền ngân hàng tăng lên và tìm những “điểm trũng” khác để đầu tư, trong đó có bất động sản, làm tăng đột biến lượng cầu ngoài kế hoạch, ngoài ngành.

“Như vậy trong bối cảnh thị trường ít nguồn cung, cầu lại tăng mạnh, số lượng nhà đầu tư bất động sản tăng. Nhân dịp này, nhiều nhà đầu cơ tìm cách thổi, đẩy giá dẫn đến tình trạng nhiều nơi giá bất động sản tăng mạnh”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Đồng thời, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cảnh báo phải có biện pháp quản lý hiệu quả hiện tượng này nếu không có thể tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến bong bóng, đổ vỡ thị trường.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định nếu chúng ta có những biện pháp quản lý hiệu quả để điều tiết thị trường cùng với những nỗ lực của Chính phủ trong điều hành kinh tế vĩ mô và phòng chống dịch COVD-19, thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục và phát triển hơn trong thời gian tới.