| Bất động sản mới nhất: Chung cư cũ bán cắt lỗ vẫn ế; hệ số điều chỉnh giá đất ở TP HCM vừa ban hành đã không phù hợp. (Nguồn: KTCK) |
Chung cư cũ ngậm ngùi cắt lỗ vẫn ế ẩm
Trái ngược với sự tăng giá của các dự án chung cư mới và làn sóng sốt đất nền vừa qua, hàng loạt dự án chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng nhiều chủ căn hộ rao bán cắt lỗ sâu nhưng vẫn ế ẩm.
Theo , anh Minh Trung, chủ một căn hộ chung cư cao cấp trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, nhiều tháng nay anh đã rao bán căn hộ 2 phòng ngủ (hơn 70m2) mua từ năm 2017 với giá 4,3 tỷ đồng (hơn 50 triệu đồng/m2), nhưng đến giờ vẫn chưa có giao dịch.
Thực tế tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo là cao cấp đã đi vào hoạt động nhiều năm, có không ít căn hộ được chủ nhà rao chuyển nhượng với giá cắt lỗ sâu vẫn ít người mua, thậm chí không có ai mua.
Lý do là nếu mua căn hộ đó, chủ nhà không có chỗ để ô tô; hạ tầng quá tải, nhà bị cắt bớt tiện ích... Tranh cãi giữa chủ đầu tư và chủ nhà không ngừng diễn ra.
Không chỉ các chủ căn hộ bán "cắt lỗ", nhiều chủ đầu tư không bán được, tồn kho căn hộ cũng phải "ngậm đắng nuốt cay" bán cắt lỗ sau 3-5 năm không có khách hỏi mua.
Hệ số điều chỉnh giá đất ở TP HCM vừa ban hành đã ‘lỗi thời’
Mặc dù đã lấy ý kiến các UBND quận, huyện trước khi ban hành, thế nhưng hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất nông nghiệp tại TP HCM được cho là vẫn chưa phù hợp tại một số khu vực.
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM vừa có văn bản đề nghị UBND TP.Thủ Đức và các quận, huyện thực hiện xác định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng từng khu vực đối với đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố năm 2021.
Trước đó, ngày 4/5/2021, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi năm 2021.
Đối với đất nông nghiệp, UBND TP HCM chia hệ số điều chỉnh giá đất theo 3 vị trí. Cụ thể, vị trí 1 gồm những thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200m.
Vị trí 2 gồm những thửa đất không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất) trong phạm vi 400m. Vị trí 3 gồm các vị trí còn lại.
TP. Thủ Đức và các quận huyện được chia thành 4 khu vực như sau:
Hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực cụ thể:
Theo Sở TN&MT, sau khi UBND TP. HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất và cụ thể là đất nông nghiệp như nói trên, phản ánh từ các đơn vị liên quan cho thấy, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp chưa thật phù hợp tại một số quận – huyện.
Do đó, Sở TN&MT đề nghị các địa phương tuỳ điều kiện cụ thể của dự án mà cân đối với các dự án tương đồng đã được UBND TP. HCM phê duyệt trong khoảng thời gian không quá 1 năm để điều chỉnh hệ số cho phù hợp với giá chuyển nhượng khi lấy ý kiến người dân đưa vào phương án bồi thường.
Các địa phương cần rà soát, thống kê hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp của các dự án trên địa bàn được UBND TP. HCM phê duyệt từ tháng 1/2020 đến tháng 5/2021. Từ đó đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp cụ thể cho phù hợp với địa bàn từng quận – huyện.
Sở TN&MT đề nghị các địa phương thống kê, báo cáo trước ngày 15/6/2021 để đơn vị này tổng hợp, tham mưu cho UBND TP. HCM.
Bất động sản khốn khổ vì hàng tồn kho
Việc các nhà đầu tư đổ xô vào phân khúc đất nền thời gian qua khiến các phân khúc như căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… tồn đọng lớn.
Báo cáo công bố ngày 6/5 của Bộ Xây dựng cho biết, số lượng nhà ở còn tồn đọng, chưa có giao dịch tính đến cuối năm 2020 ước khoảng 9.000 căn, tập trung tại các địa phương chịu tác động trực tiếp từ dịch Covid-19 như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Dương...
Thực tế quan sát báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết vừa qua cho thấy lượng hàng tồn kho đã có sự gia tăng đáng kể.
Tính đến hết quý I/2021, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức 1.977 tỷ đồng. Như vậy, lượng hàng tồn kho của TTC Land đang ở mức xấp xỉ phân nửa mức vốn chủ sở hữu.
Một cái tên khác cũng phải kể đến là Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) khi kết thúc quý I/2021 đang ghi nhận lượng hàng tồn kho ở mức hơn 10.148,6 tỷ đồng, chỉ giảm nhẹ so với con số 10.251,6 tỷ đồng vào cuối năm 2020 và chiếm gần 52% tổng tài sản ngắn hạn.
Tương tự, trường hợp của Công ty CP Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương (API), theo ghi nhận tại báo cáo tài chính, tại thời điểm 31/12/2020 lượng hàng tồn kho hiện ở mức 1.708 tỷ đồng so với mức tài sản ngắn hạn chỉ ở mức 2.668 tỷ đồng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc con số cập nhật hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản hầu như mới chỉ thể hiện ở khối doanh nghiệp niêm yết, nếu mở rộng ra toàn thị trường thì chắc chắn sẽ lớn hơn nhiều.
Đồng quan điểm trên nhưng ông Nguyễn Anh Trung, Phó Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng một mặt hàng tồn kho nhiều thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp, bởi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh thì mới có quỹ đất lớn, sản phẩm dồi dào, có đủ nguồn lực duy trì lượng tồn kho lớn đến thời điểm thích hợp để bán ra.
Tuy nhiên, cũng theo ông Trung thì việc hàng tồn kho lớn cũng sẽ làm tăng chi phí vốn, nếu ứ đọng kéo dài có thể khiến doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh cũng như khả năng tăng trưởng.
Người Hà Nội quan tâm địa ốc ở đâu?
Theo khảo sát của batdongsan.com, nếu năm 2019, các thị trường được nhà đầu tư Thủ đô quan tâm gồm Hà Nội (53%), TP. HCM (17%), Bình Dương (5%), Đà Nẵng (4%)... bước sang quý I/2021, người Hà Nội chủ yếu mua bất động sản tại Hà Nội (86%).
Lượng người quan tâm đến bất động sản TP. HCM chỉ còn 2%; các tỉnh khác như Hoà Bình, Hưng Yên, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Thanh Hoá, Vĩnh Phúc, Hải Phòng chỉ chiếm 1-2%.
Lý giải về sự chuyển hướng này, nhiều chuyên gia cho rằng đồ án quy hoạch sông Hồng vừa công bố, cùng hàng loạt công trình giao thông lớn đã hoàn thiện, cộng thêm sự khan hiếm nguồn cung đã khiến thị trường bất động sản Hà Nội "tăng nhiệt". Dự báo giá còn tăng, đặc biệt là phân khúc nhà ở thấp tầng, trong bối cảnh Hà Nội đang ngày càng mở rộng về phía Tây.
Theo giới chuyên gia, thời gian gần đây, thị trường đang có dấu hiệu khan hiếm nguồn cung mới, chỉ một số ít dự án có sản phẩm thấp tầng để bán. Bên cạnh đó, Nghị định 30/2021 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở) đang ảnh hưởng đến kế hoạch ra hàng của một số chủ đầu tư, càng khiến nguồn cung thị trường hạn chế.
Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư không chỉ riêng tại Hà Nội đã chuyển hướng "dòng tiền" sang những dự án bất động sản có pháp lý hoàn thiện, rõ ràng.
Cân nhắc khi đầu tư bất động sản
Theo các chuyên gia của Công ty Savills, tình trạng sốt đất đang dần lắng xuống nhưng giá trị bất động sản, đặc biệt là đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên quá cao, có dấu hiệu giá ảo. Tình trạng này không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư cần có những bước đi phù hợp nếu vẫn muốn đổ vốn vào thị trường này.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phiên nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, chưa thể nhìn thấy việc sốt đất xảy ra thêm. Sau những cơn sốt đẩy giá lên cao, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.
Hiện, những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng cũng là một trong những lựa chọn được cân nhắc. Còn nếu đầu tư theo hướng "để đấy" hoặc đầu tư mang tính chất đám đông hay dài hạn thì cũng chưa phải là giải pháp hợp lý. Bởi, phương án này không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn mà còn dễ dẫn đến hiện tượng ứ vốn, đọng tiền.
Thanh khoản của một số khu vực không cao còn dẫn đến áp lực sử dụng vốn không hiệu quả. Do đó, các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay - bà Hằng phân tích.