“BĐS trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách”

Lượng hóa, đưa ra góc nhìn mới về vai trò của thị trường bất động sản với nền kinh tế

Các chuyên gia đánh giá, đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách” là đề tài đầu tiên nghiên cứu một cách nghiêm túc, chuyên sâu về bất động sản trong nền kinh tế, với nhóm nghiên cứu là các chuyên gia uy tín hàng đầu. Điểm nổi bật nhất của đề tài khoa học này là đã lượng hóa một cách cụ thể về vị trí, vai trò và những đóng góp của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.

Theo đó, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019). Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Qua đó có thể thấy có 2 vấn đề, một là định giá bất động sản và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, bất động sản còn đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng...

Đề tài đã chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng (final demand) của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh bất động sản theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm. Đặc biệt, năng suất lao động của ngành bất động sản theo ISIC cao hơn năng suất lao động chung của nền kinh tế khoảng 10 lần (theo khảo sát của GSO); chỉ số lan tỏa về nhập khẩu thấp nhất trong 7 ngành. Và nguyên tắc chọn ngành trọng điểm của nền kinh tế: Những ngành có chỉ số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao và lan tỏa đến nhập khẩu thấp. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.

Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); Du lịch (giảm 0,352%); Dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là Công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…

Đề tài cũng chỉ ra vai trò của ngành bất động sản đối với việc thu hút, gia tăng lao động. Nếu xét theo mức độ tăng của Giá trị tăng thêm (VA) tương ứng với việc thu hút thêm được 1 lao động, thì đứng thứ nhất là ngành bất động sản xây nhà để bán, thứ hai là bất động sản công nghiệp, thứ ba là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thứ tư là bất động sản theo ISIC. Khi so sánh sức hút đối với lao động theo giá trị tăng thêm của một số ngành kinh tế giai đoạn 2010 – 2019, bất động sản xếp sau các ngành: Du lịch, Dịch vụ khác và Công nghiệp chế biến, chế tạo và xếp trên các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản; Công nghiệp khai thác... Ngoài ra, đề tài cũng đã phân tích vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.

Mặt khác, đề tài đã lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 – 2030. Theo đó, năm 2020, tỷ trọng bất động sản / tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD / 986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD / 2183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1232,29 tỷ USD / 5601,31 tỷ USD). Về dự báo giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản giai đoạn 2020, 2025 và 2030: năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng (20,89 tỷ USD), chiếm 7,70 % GDP; năm 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng (53,84 tỷ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng (147,71 tỷ USD), chiếm 13,6% GDP.

“Tôi nghiên cứu về bất động sản Việt Nam đã nhiều, tuy nhiên Đề tài nghiên cứu khoa học lần này của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có những điểm rất khác biệt.

Đó là Đề tài nghiên cứu đã lượng hóa được và có những con số về tác động lan tỏa của ngành bất động sản tới những ngành khác và nền kinh tế nói chung ra sao. Dù khó nhưng nhóm thực hiện Đề tài nghiên cứu đã lượng hóa được. Với thời gian 6 tháng nghiên cứu thì đó là sự tập trung cao độ, thần tốc khi làm được một Đề tài nghiên cứu khoa học quy mô như vậy.

Trước đây, chúng ta nói nhiều về vai trò của bất động sản, nhưng để lượng hóa được cụ thể bao nhiêu và như thế nào thì chưa có kết luận, các chỉ số rất rời rạc. Và Đề tài nghiên cứu lần này đã làm rất tốt việc thu thập, tổng kết, kết nối các yếu tố và đưa ra góc nhìn toàn diện trên nhiều lĩnh vực", GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân nhìn nhận.

TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng đánh giá, dù có không ít tài liệu về bất động sản và thị trường bất động sản, song có lẽ Đề tài là một nghiên cứu đủ sâu, có thể góp phần quan trọng trong thay đổi nhận thức, "cách nhìn" (còn phiến diện) về bất động sản và thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam.

TS. Thành cũng khẳng định, đóng góp mới của Đề tài là lượng hóa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam với góc nhìn cả theo nghĩa hẹp và nghĩa mở rộng, cả trực tiếp và qua tác động lan tỏa.

“Trên tất cả, đây không phải một bản báo cáo mà là một công trình nghiên cứu đầy đủ, lớp lang, có minh chứng, sử dụng công cụ kỹ thuật kinh tế để làm sáng tỏ nhiều vấn đề từ quá khứ đến hiện tại và cả tương lai về vai trò của bất động sản”, vị chuyên gia khẳng định.

TS. Trần Du Lịch, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, phản biện độc lập đề tài cũng cho rằng, đến nay ở nước ta, đã có nhiều công trình nghiên cứu, đề án phát triển thị trường bất động sản, nhưng báo cáo kết quả nghiên cứu này đã đi khá sâu vào bản chất của vấn đề và nhất là có cách nhìn khá mới về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, lượng hóa tài sản bất động sản với tài sản quốc gia… để giúp cho những nhà làm chính sách kinh tế - tài chính nhìn nhận đầy đủ hơn về thị trường này trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang diễn ra.

Những giải pháp, đề xuất có tính mới mẻ và khả thi

Trên cơ sở dự báo lượng hóa (ước tính quy mô của thị trường bất động sản trong tương lai), công trình nghiên cứu đã đề ra những giải pháp và khuyến nghị chính sách nhằm phát huy vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam tầm nhìn tới năm 2030. Trong đó, nhóm giải pháp cần thực hiện ngay bao gồm 5 nhóm giải pháp: Về hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính; Về tín dụng; Về lĩnh vực thuế; Về lĩnh vực bảo hiểm xã hội; Về tiền ký quỹ dự án đầu tư.

Nhóm giải pháp trung và dài hạn bao gồm 10 nhóm giải pháp: Nhóm giải pháp về thể chế, chính sách; Nhóm giải pháp về quản lý và quy hoạch; Nhóm giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng; Nhóm giải pháp về tài chính; Nhóm giải pháp về chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản; Nhóm giải pháp thông tin dữ liệu, công nghệ số; Nhóm giải pháp về nâng cao chất lượng gắn với việc khai thác thông tin, kết quả từ việc thống kê và nghiên cứu, phân tích thông tin về thị trường bất động sản; Nhóm giải pháp về nâng cao năng lực các thành phần tham gia thị trường; Nhóm giải pháp về chính sách ưu đãi trong kinh doanh bất động sản; Nhóm giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản và giảm thiểu chi phí nhà ở trung và dài hạn.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia đều thống nhất đánh giá, báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài là một công trình nghiên cứu khoa học độc lập, nghiêm túc, có đóng góp mới về vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế và sự lan toả, tác động của bất động sản đến các ngành kinh tế có liên quan; đưa ra những kiến nghị, đề xuất mang tính tổng thể nhằm thúc đẩy sự phát triển nhanh, ổn định lành mạnh của thị trường bất động sản cũng như tăng cường vai trò và tính lan toả của thị trường bất động sản đến nền kinh tế.

“Tôi cho rằng kết quả nghiên cứu lần này có nhiều giá trị, đẩy nghiên cứu về bất động sản lên một bước cao hơn, nếu tiếp nhận các kiến nghị này các cơ quan quản lý và nhà đầu tư sẽ đi được những bước khá trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá.

Còn PGS. TSKH Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viên kinh tế, chính trị thế giới, phản biện độc lập đề tài nhận định: “Đây là một bản báo cáo về bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam có chất lượng rất cao, với nhiều số liệu minh hoạ cụ thể, có những đánh gia phân tích sắc sảo, những giải pháp đề xuất có tính mới mẻ và khả thi”.

TS. Võ Trí Thành nhìn nhận, những khuyến nghị chính sách, cả trước mắt và lâu dài, để phát triền thị trường bất động sản bền vững được phân tích và chỉ ra rất sâu sát trong công trình khoa học cũng chứa đựng không ít gợi ý có ý nghĩa và rất đáng suy ngẫm.

Các chuyên gia cũng cho rằng, với những thông tin chuyên sâu, cụ thể được tìm tòi và nghiên cứu công phu, công trình khoa học "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách” sẽ là kênh tham khảo hữu hiệu cho công tác hoạch định chính sách của Nhà nước về phát triển lành mạnh thị trường bất động sản cũng như kênh tham khảo cho các doanh nghiệp; góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế Việt Nam.