Chúng tôi xin giới thiệu bài viết của Th.S Hoàng Văn Ngọc hiện đang giảng dạy ĐH tại TP. HCM đồng thời ông cũng là Giám đốc khối Tiếp thị - Truyền thông của một tập đoàn bất động sản về vấn đề này.
Trên thực tế, bất động sản là một phần tất yếu và có vai trò vô cùng quan trọng trong một nền kinh tế. Đại đa số các hoạt động của loài người xưa - nay đều ở trên hoặc trong các bất động sản. Nhà ở không chỉ là nơi cư ngụ mà nó còn của cải và tiết kiệm lớn nhất của đa phần các hộ gia đình trên hành tinh của chúng ta. Bất động sản thương mại tạo ra việc làm và các hoạt động kinh tế tuần hoàn.
Ông Hoàng Văn Ngọc
Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế
Để một nơi nào đó phát triển và trở nên thịnh vượng, thì cần có nhà ở, các địa điểm mua sắm và ăn uống, các cơ hội việc làm và hơn thế nữa. Phát triển các bất động sản là nhân tố thúc đẩy một nền kinh tế địa phương. Nó tạo ra những vòng xoáy đi lên trong việc phát triển các hoạt động bán lẻ, trường học, du lịch, bất động sản thương mại và nhà ở, các cơ sở sản xuất và hơn thế nữa. Cụ thể, tạo việc làm, phát triển cơ sở hạ tầng và tăng trưởng kinh tế là ba đóng góp quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế.
Bất động sản tạo ra nhiều việc làm ổn định thông qua xây dựng các tài sản mới và duy trì các tài sản hiện tại. Việc làm sản xuất và xây dựng được hỗ trợ trong cả chuỗi giá trị chứ không đơn thuần là việc làm của quản lý, tài trợ và bảo trì các tòa nhà hay tài sản.
Bất động sản và phát triển cơ sở hạ tầng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Việc xây dựng các công trình hoặc nâng cấp các bất động sản hiện có thường bao gồm việc cải thiện các cơ sở hạ tầng liên quan. Nó bao gồm việc xây mới hoặc nâng cấp đường giao thông, hệ thống giao thông công cộng, viễn thông, điện nước và những hạ tầng khác. Ở phía ngược lại, các thành phố nhờ việc cải thiện cơ sở hạ tầng để thu hút các nhà đầu tư bất động sản nhằm thúc đẩy nền kinh tế.
Đóng góp của bất động sản vào nền kinh tế
Theo một tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản châu Âu, bình quân, bất động sản đóng góp trực tiếp từ 4-5% GDP và các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP và đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia.
Bất động sản thường được chia làm hai nhóm gồm bất động sản để ở (nhà ở) và bất động sản phi nhà ở như văn phòng, bán lẻ và công nghiệp. Ở các nền kinh tế mới nổi (như Việt Nam), tính tổng thể nhà ở đóng góp từ 6,9-18,5% GDP. Vai trò này tương đương với những ngành then chốt khác, như chế tạo chẳng hạn.
Hơn thế, nếu ước tính cả khu vực phi chính thức thì đóng góp vào GDP của nhà ở có thể tăng thêm từ 14,3-16,1% GDP của một quốc gia. Tính toán của bộ phận nghiên cứu thuộc Quốc hội Mỹ, chi tiêu về nhà ở năm 2020 ở Mỹ chiếm 17,5% GDP.
Bất động sản thương mại gồm: (i) văn phòng; (ii) các khu vực bán lẻ; (iii) các tòa nhà, kho chứa phục vụ cho mục đích công nghiệp; và (iv) các tòa nhà chung cư hoặc căn hộ cho thuê. Bất động sản thương mại phục vụ cho các hoạt động kinh tế và tạo ra các nguồn thu.
Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản thương mại Mỹ, bất động sản thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ và hỗ trợ 8,5 triệu việc làm. Tính rộng hơn, 1.600 tỉ đô la chi phí xây dựng đóng góp 4.200 tỉ đô la hay 18% GDP và hỗ trợ 28,5 triệu việc làm, tương đương 18% tổng số việc làm ở Mỹ.
Đối với Trung Quốc, bất động sản đóng góp 6,8% GDP vào năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này.
Đối với việc làm, hiện tại chưa có tính toán cụ thể lực lượng lao động của cụm ngành bất động sản. Số liệu thống kê chính thức vào năm 2021 gồm 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng (đa phần là xây dựng các bất động sản) và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh bất động sản.
Tổng hợp hai con số trên, số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (4,9 triệu vào năm 2021). Nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái bất động sản nêu trên thì con số sẽ lớn hơn rất nhiều.
Những tác động không mong đợi của bất động sản
Bất động sản cũng gây ra những tác động tiêu cực lên nền kinh tế. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một ví dụ điển hình của vấn đề này. Giá nhà rơi vào năm 2007 là khởi đầu cho sự tồi tệ.
Bong bóng bất động sản đã được thổi phồng trong nhiều năm từ nguồn tín dụng dồi dào với lãi suất thấp. Trong nhiều năm, cứ mua nhà là có lời đã làm cho bong bóng giá bất động sản quá căng. Khi bong bóng vỡ kéo theo một loạt hoạt động kinh tế bị ảnh hưởng.
Ngành bất động sản sử dụng nhiều lao động và tạo ra nhiều việc làm. Khi bất động sản giảm sút, nhiều người mất việc làm gây ra tỷ lệ thất nghiệp cao trong bối cảnh suy thoái kinh tế.
Nghiêm trọng hơn cả là khi bong bóng bất động sản vỡ sẽ dễ dẫn đến khủng hoảng tài chính vì một phần rất lớn tín dụng và vốn được đổ vào các bất động sản. Không chỉ đối với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, hệ lụy này đã xảy ra tại Việt Nam ở cuộc khủng hoảng này và vào cuối thập niên 1990.
Kết luận và khuyến nghị chính sách
Những phân tích nêu trên cho thấy, bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế. Nó có tác động lan tỏa rất lớn. Thêm vào đó, ở góc độ tâm lý, việc tăng giá bất động sản có tác động tích cực đến nền kinh tế vì nó tạo ra tinh thần lạc quan, kích thích tiêu dùng của người dân dẫn đến vòng xoáy đi lên, cả xã hội cùng được lợi. Trái lại, khi giá bất động sản chựng lại hoặc đi xuống sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế do tiêu dùng giảm sút.
Về tổng thể các chính sách của Nhà nước cần làm sao cho thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh, các chính sách và tín dụng cần hướng đến việc tạo ra các bất động sản mang lại các giá trị gia tăng cho nền kinh tế, hạn chế tình trạng đầu cơ tạo ra bong bóng giá.
Trong bối cảnh hiện tại, các chính sách của Nhà nước cần làm sao để tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản không xảy ra. Về mặt dài hạn, những nghiên cứu về ngành bất động sản và việc phổ biến các kiến thức cơ bản về bất động sản và vai trò của nó trong nền kinh tế cần được đẩy mạnh.