Đất không chính chủ nhiều rủi ro
Mới đây, ông Phạm Ngọc Tùng – đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Địa ốc Miền Đông (Công ty Miền Đông) bức xúc phản ánh tới các cơ quan báo chí về việc xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán (PV – không qua công chứng, chứng thực) với ông Nguyễn Duy Khương (Ngụ KP.7, P.Hố Nai, TP.Biên Hoà, Đồng Nai) dẫn đến nhiều rắc rối khó gỡ.
Theo đó, ông Nguyễn Duy Khương – Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Thương Mại 939, cho biết mình là chủ sở hữu 7 thửa đất thuộc tờ bản đồ số 85 tại xã Hưng Lộc, huyện Thống Nhất, Đồng Nai có diện tích hơn 10.000 m2 và cho môi giới liên tục rao bán. Dựa trên sự tin tưởng đối với ông Khương và uy tín của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương Mại 939, Công ty Miền Đông đã giao dịch để nhận chuyển nhượng lô đất này.
Thửa đất Công ty Miền Đông và ông Khương làm hợp đồng giao dịch.
Ngày 8/6, ông Phạm Ngọc Tùng – đại diện cho Công ty Miền Đông ký hợp đồng thoả thuận, đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Duy Khương tại văn phòng Công ty Đầu tư Thương mại 939 (TP.Biên Hoà, Đồng Nai) dưới sự làm chứng của 2 môi giới là ông Đặng Văn Hào và ông Nguyễn Cửu Bình Mình.
Căn cứ hợp đồng thoả thuận đặt cọc ngày 8/6/2020, nội dung thể hiện rõ bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là bên A) là cá nhân ông Nguyễn Duy Khương và bên đặt cọc (sau đây gọi là bên B) là Công ty Miền Đông do ông Phạm Ngọc Tùng làm đại diện. Hợp đồng cũng thể hiện cả 7 thửa đất mà hai bên ký hợp đồng thoả thuận đặt cọc đều có “Quyền sử dụng đất của bên A theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp…”.
“Đây là một hợp đồng thoả thuận đặt cọc giữa cá nhân ông Nguyễn Duy Khương và Công ty Miền Đông để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Khương”, ông Tùng khẳng định.
Theo ông Tùng, sau đó, qua tìm hiểu từ UBND huyện Thống nhất thì được biết ông Khương chỉ đứng tên một thửa đất trong số các thửa đất mà ông Khương ký hợp đồng thoả thuận đặt cọc với Công ty Miền Đông chứ không phải sở hữu toàn bộ quyền sử dụng đất của 7 thửa như thoả thuận ban đầu. Trong khi đó Công ty Miền Đông đã chuyển gần 18,5 tỷ đồng tiền cọc cho ông Khương.
Ông Tùng cho rằng, hợp đồng thoả thuận đặt cọc mà hai bên ký kết đã không có giá trị ngay từ ban đầu vì cá nhân ông Khương không hề sở hữu số tài sản như trong hợp đồng đã nêu. Đồng thời tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông Tùng không được ông Khương thông báo về việc có hay không việc ông Khương được các chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng thoả thuận đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 7 thửa đất tại Đồng Nai mà hai bên giao kết.
Điều này là không đúng mới mục đích giao kết hợp đồng của Công ty Miền Đông và ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của Công ty về sau nên ông Tùng đã yêu cầu ông Khương hoàn trả lại số tiền cọc.
Trong khi đó, trả lời báo chí ông Nguyễn Duy Khương cũng thừa nhận bản thân mình chỉ sở hữu 1 thửa đất trong số 7 thửa đất nói trên thế nhưng ông Khương cho rằng mình có hợp đồng uỷ quyền từ 6 chủ đất còn lại. Tuy nhiên, theo các giấy uỷ quyền mà PV được ông Khương cung cấp thể hiện rõ thời hạn mà 6 chủ đất nêu trên thực hiện uỷ quyền cho ông Khương có thời hạn là 10 năm.
“Việc uỷ quyền dễ dàng phát sinh nhiều tranh chấp khi các chủ đất kia đơn phương chấm dứt uỷ quyền với ông Khương hoặc hết thời hạn uỷ quyền. Vì vậy, chúng tôi không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch này”, ông Tùng nhấn mạnh.
Hợp đồng không công chứng sai quy định
Theo phản ánh, từ khi phát sinh tranh chấp mặc dù nhiều lần phía Công ty Miền Đông yêu cầu ông Khương hoàn trả lại tiền thế nhưng đến nay giữa hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.
Theo luật sư Lê Gia Vĩnh – Đoàn Luật sư tỉnh Phú Yên, căn cứ khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thời hạn đại diện theo ủy quyền có quy định về việc đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp “… thời hạn ủy quyền đã hết; người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại…”
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì 6 chủ đất nói trên hoàn toàn có quyền ủy quyền cho ông Khương để quản lý, sử dụng, thậm chí là định đoạt 6 thửa đất hiện không do ông Khương đứng tên với thời hạn do hai bên tự thỏa thuận mà pháp luật không cấm. Thế nhưng rủi ro là khi chưa kết thúc việc chuyển nhượng (công việc được ủy quyền chưa hoàn thành) thì hợp đồng ủy quyền này bị chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp chấm dứt ủy quyền theo quy định nêu trên.
Mặc khác, theo hồ sơ, các bên liên quan trong quan hệ giao dịch này mặc dù gọi tên là Hợp đồng đặt cọc nhưng nội dung lại vừa thể hiện việc đặt cọc, vừa thể hiện việc chuyển nhượng theo từng đợt chuyển tiền nên nếu các bên chỉ căn cứ vào Hợp đồng để này tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đã không tuân thủ quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể, căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…”.
Thế nhưng, hợp đồng đặt cọc (có cả nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 8/6/2020 giữa Công ty Miền Đông và ông Nguyễn Duy Khương không được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã là vi phạm vi định về hình thức của Hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng vi phạm về mặt hình thức do hợp đồng không được công chứng, chứng thực.
Do đó, hơp đồng mua bán trên vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu muốn đảm bảo được an toàn về mặt pháp lý và tài sản, ông Tùng có thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên giao dịch vô hiệu và hậu quả khi tuyên vô hiệu là hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.