Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương trong việc vào cuộc gỡ khó cho thị trường thời gian qua là rất lớn, có ý nghĩa và hỗ trợ đáng kể không chỉ trong ngắn mà dài hạn cho thị trường.

Rất nhiều văn bản quan trọng đã được ban hành trong tháng 3/2023 như Nghị định 08/NĐ-CP, giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết 33/NQ-CP đã chỉ rõ các vấn đề cần giải quyết với lộ trình cụ thể, thúc đẩy tất cả các cơ quan, đơn vị liên quan tham gia thực hiện. Điều này giúp hỗ trợ thị trường theo đúng mục tiêu an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết này đã tập trung tháo gỡ hai vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản là pháp lý và nguồn vốn.

Đặc biệt, Đề án 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ về 1 triệu căn nhà ở xã hội của cả nước sẽ góp phần giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân trong thời gian sắp tới, giúp nhiều người dân và công nhân thực hiện được ước mơ có nhà.

Bà Nguyễn Hương - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thời gian qua, chính sách áp dụng cho các chủ thể tham gia thị trường đã có sự điều chỉnh, hướng tới việc dòng chảy thị trường được thúc đẩy một cách nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, 2 tháng vừa qua có tín hiệu cho thấy sự phát triển chậm lại.

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế 6 tháng đầu năm không đạt như kỳ vọng, do đó trong nửa cuối năm 2023, chắc chắn Chính phủ sẽ có động thái thúc đẩy để đạt mục tiêu tăng trưởng. Cùng với đó, việc thúc đẩy tiến độ giải ngân đối với các dự án cơ sở hạ tầng từ Bắc đến Nam cũng là động thái rất quan trọng. Theo đó, ảnh hưởng lớn đến các dự án BĐS có cơ hội phát triển, tạo ra nguồn cung sản phẩm mới trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn.

Đồng thời, trong những tháng gần đây, Chính phủ đã có sự điều chỉnh về chính sách lãi suất rất tốt, tạo cơ hội cho người mua nhà. Với các dự án BĐS được đánh giá tốt thì lãi suất ngân hàng có thể chưa tới mức 9%. Đây là tín hiệu tốt cho những người quan tâm và quay lại thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… nhưng các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường BĐS.

Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022), lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.

"Chính phủ đã có phản ứng nhanh về chính sách. Tuy nhiên, yếu tố để bảo đảm thị trường có thể bắt đầu phát huy tác dụng là chính sách phải đi vào thực tế", ông Quốc Anh nói.

Theo chuyên gia này, ở giai đoạn 2007 - 2013, sau khi Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, thị trường sôi động trở lại, giao dịch phục hồi, từ đó kéo theo các phân khúc khác trở lại. Tác động đầu tiên của gói hỗ trợ này là giảm bớt sự căng thẳng của thị trường.

"Giai đoạn hiện nay có hai điểm nghẽn không dễ giải quyết nhanh. Thứ nhất, số người tham gia gói hỗ trợ phải đủ đông. Thứ hai, lượng cung trên thị trường như thế nào. Theo chia sẻ của các chủ đầu tư làm nhà ở xã hội, có khi họ phải mất tới 6 - 8 năm từ lúc bắt đầu cho đến khi mở bán được. Những người làm bất động sản đều rất vui trước các thông tin về chính sách của Chính phủ nhưng chúng ta phải hiểu rằng thị trường có độ trễ. Thị trường không thể ngay lập tức "đảo chiều" được dù tín hiệu tích cực đã rất rõ ràng", ông Quốc Anh nêu.

Trong khi đó, nhấn mạnh đến thách thức của doanh nghiệp BĐS, ông Diệp Đình Chung - Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Nam Long cho rằng, các thông tin đa chiều từ vĩ mô, vi mô, diễn biến thị trường thay đổi liên tục, theo từng ngày. Tuy nhiên, việc xử lý, thu thập thông tin để DN có định hướng là điều hết sức khó khăn.

Thách thức thứ hai liên quan tới khách hàng. Hiện sự quan tâm của khách hàng đối với giá không phải là yếu tố hàng đầu. Yếu tố quan trọng là chính sách và thương hiệu, sức khỏe DN, tài chính và những công trình, dự án để từ đó tiến hành bàn giao và đi vào hoạt động.

Ngoài ra, một đội ngũ rất lớn của lĩnh vực BĐS đang chuyển đổi sang một số ngành khác, chấp nhận rời khỏi thị trường trong giai đoạn trầm lắng hiện nay. Doanh nghiệp BĐS lo ngại khi thị trường trở lại, dự án phát triển tốt, chính sách tốt, giá tốt... lại thiếu nguồn lực bán hàng.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng, thị trường đã bắt đầu nhen nhóm những tín hiệu phục hồi và sự hồi phục phụ thuộc vào hành động của các chủ thể liên quan.

Bà Nguyễn Hương cho biết, gần đây, hàng loạt các chủ đầu tư đã chủ động đưa ra các sản phẩm ra thị trường với những chính sách khá hấp dẫn. Vì vậy, thu hút lực lượng người môi giới quan tâm trở lại. Đây là động lực rất quan trọng thúc đẩy dòng chảy của thị trường BĐS trong những tháng cuối năm nay và năm 2024 có những tín hiệu tích cực hơn.

"Hi vọng với những chính sách tháo gỡ nút thắt về pháp lý BĐS sẽ có tác động, dù trễ, đến nguồn cung BĐS và khi nguồn cung được đưa ra thị trường tốt hơn, khi đó lực lượng môi giới cũng như nhu cầu của khách hàng sẽ quay trở lại thị trường trong thời gian sắp tới", Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam chia sẻ.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, để thị trường đi lên, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. Cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời giúp có thêm nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường, rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án. Cần có các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững.

Về phía chủ đầu tư, chuyên gia khuyến nghị, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng.

Trong giai đoạn này, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư...