Hệ lụy từ những dự án bất động sản mở bán, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện

Sôi động thị trường "huy động vốn"

Tại Bình Dương, theo danh sách công bố trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, tính đến này 30/4/2022, tỉnh này có 84 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫu vậy, có nhiều dự án không nằm trong danh sách này đã huy động vốn từ khách hàng và mở bán.

Đơn cử như dự án Căn hộ cao cấp Tecco Felice Homes hay còn được biết đến là dự án Chung cư An Phú tại TP. Thuận An, Bình Dương của Công ty TNHH Đầu tư bất động sản An Phú Land (thành viên Tecco Group).

Từ tháng 11/2021, Sở Xây dựng đã khuyến cáo trên địa bàn không có dự án nào với tên gọi Tecco Felice Homes và dự án chung cư An Phú chưa đủ điều kiện mở bán, chưa được huy động vốn. Ghi nhận thực tế của PV Nhadautu.vn cho thấy, khu đất dự án hiện vẫn là bãi đất trống, nhưng nhiều sàn môi giới đã bán cho khách hàng, nhận đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng thông qua phiếu yêu cầu tư vấn.

Tương tự, dự án Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần (Charm Diamond) thuộc khu phức hợp Charm Plaza 1, phường Dĩ An, TP. Dĩ An do Công ty TNHH DCT Partners Việt Nam (thành viên của Charm Group) làm chủ đầu tư.

Trong 4 khối công trình chung cư (A1, A2, B1, B4 và phụ trợ) thuộc Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần, Sở Xây dựng Bình Dương mới chấp thuận cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai tại chung cư A1, A2, còn đối với khối chung cư cao tầng B4 chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng dự án này cũng đã bán hết cho khách hàng.

Dự án Bcons Polygon, phường An Bình, TP. Dĩ An do Công ty CP Địa ốc Bcons làm chủ đầu tư cũng chưa được phép mở bán và huy động vốn từ khách hàng.

Tại Long An, dự án Khu dân cư An Nông 5 (Rose Mall), rao bán rầm rộ trong thời gian qua trên các website, mạng xã hội. Dự án này do Công TNHH Annongland làm chủ đầu tư (thuộc An Nông Group), đơn vị phân phối, phát triển dự án là Công ty CP Xây dựng Địa ốc An Phúc.

Tuy nhiên, qua rà soát thông tin và theo báo cáo của Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Đức Hòa, dự án chưa đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, UBND huyện Đức Hòa chưa có xác nhận hoàn thành việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Tương tự là dự án Khu dân cư An Phú Sinh (Grand Park City), huyện Cần Giuộc của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng An Phú Sinh (An Phú Sinh Group), Công ty CP Green Real là đơn vị phân phối độc quyền cũng rầm rộ mở bán, nhận đặt cọc.

UBND huyện Cần Giuộc khẳng định trên địa bàn không có dự án Grand Park City mà chỉ có dự án Khu dân cư An Phú Sinh. Đồng thời, dự án này cũng chưa đủ điều kiện mở bán, huy động vốn. Dự án này mới chỉ được giao 5,5 ha trong tổng số 14,7 ha đất theo quyết định của UBND tỉnh Long An.

Một dự án mở bán rầm rộ hơn 1 năm qua là Khu dân cư xã Trường Bình (Iris Residence) do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Long Thượng Lộc làm chủ đầu tư, Công ty CP Iris Land làm đơn vị phát triển và Công ty CP Bất động sản GM Holdings là đơn vị phân phối độc quyền.

Từ năm 2021, dự án này đã rầm rộ, mở bán, nhận đặt cọc của hàng trăm khách hàng. Cuối tháng 12/2021, thông tin đến Nhadautu.vn , UBND huyện Cần Giuộc khẳng định, dự án này chưa đủ điều kiện mở bán. Và cho đến nay, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện mở bán.

Còn tại TP.HCM, nhiều dự án bất động sản mở bán từ lâu nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm hoặc đang thi công thì ngưng . Đơn cử như bộ đôi dự án West Intela và High Intela (quận 8) của LDG Group; Khu dân cư Phú Thuận (Lotus Residence), quận 7 của Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn; loạt dự án D-Homme, D-One Sài Gòn, D-Aqua gắn với thương hiệu DHA Corporation…

Thiệt hại luôn nghiêng về phía khách hàng

Giữa năm 2017, nhiều khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ dự án Asa Light với Công ty Thái Bảo. Trong hợp đồng, chậm nhất ngày 31/12/2018, chủ đầu tư phải bàn giao nhà. Nhưng dự án đã dừng thi công nhiều năm nay.

Năm 2021, Thanh tra TP.HCM đã chỉ rõ Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Thái Bảo (Công ty Thái Bảo) tổ chức huy động vốn trái quy định tại dự án dự án Chung cư cao tầng An Sinh - Asa Light (phường 4, quận 8) với số tiền là 234 tỷ đồng, gây nhiều bức xúc dẫn đến khiếu nại, tố cáo…

Hay như trường hợp của anh N.L.K bán căn nhà nhỏ 24 m2 ở trong hẻm để có 600 triệu đồng đặt cọc mua căn nhà tại dự án High Intela của LDG Group, trong đó có 300 triệu đồng trả cho người mua trước. Nhưng đến nay nhà cũ thì đã bán, nhà mới không biết khi nào mới có, 300 triệu đồng tiền chênh lệch giờ không biết thế nào và 300 triệu đồng nộp chủ đầu thì cũng chưa lấy lại được. Hiện, cả gia đình phải thuê lại chính căn nhà cũ với mức 5 triệu đồng/tháng.

Còn anh L.C.N (Cà Mau) mua lại căn hộ dự án West Intela của LDG Group vào năm 2020 với giá chênh lệch là 450 triệu đồng, 20% tiền cọc cho chủ đầu tư, tổng cộng 750 triệu đồng. Anh N cho biết, đây là số tiền gom góp được từ việc bán vàng cưới, mượn bạn bè và vay tín chấp ngân hàng 300 triệu đồng với mức lãi suất 14.9%/năm để có được. Hiện nay, nợ bạn bè vẫn còn, tiền vay ngân hàng vẫn phải trả 195 triệu đồng, nhưng nhà chưa biết đến bao giờ mới nhận được.

Hiện, nhiều lần khách hàng kéo lên trụ sở LDG Group để đòi quyền lợi, thanh lý tiền cọc và hợp đồng nhưng cũng chưa xong. Hai dự án này đã mở bán từ những năm 2017, 2018.

Đánh giá về việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện tại nhiều dự án, chia sẻ với Nhadautu.vn , Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, do cho rằng mức giá hấp dẫn và sinh lời nên khách hàng, nhà đầu tư thường chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)…

Sau nhiều năm chủ đầu tư không triển khai thi công thì khách hàng mới biết dự án chưa đầy đủ pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng số tiền đặt cọc, thanh toán.

Khách hàng trót giao dịch vào các dự án này thì cần cân nhắc vì khi dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra tòa nếu không thỏa thuận được.

"Hiện nay, có nhiều vụ việc lôi nhau ra tòa kéo dài, phần lớn thiệt hại nghiêng về phía khách hàng. Do đó, trước khi có ý định đầu tư hoặc mua sản phẩm bất động sản nào đó thì khách hàng kiểm tra tính đầy đủ của pháp lý dự án thông qua chính quyền địa phương, hoặc yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ liên quan", Luật sư Cường lưu ý và cho biết, khi sự việc đi quá xa, rất khó cho khách hàng lấy lại tiền, dù có nhờ luật sư vào cuộc.

Ngoài ra, hiện nay nhiều chủ đầu tư mang quy hoạch 1/500 hay giấy phép xây dựng hạ tầng để quảng cáo đến khách hàng là dự án pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, cần hiểu dự án có quy hoạch 1/500 tức là công nhận quy hoạch dự án đó, không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hay đất dự án đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Giấy phép xây dựng mà nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án khu dân cư thực tế nó chỉ là giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay cần rất lâu thời gian để một dự án có thể được công nhận pháp lý và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch bất động sản.

"Nếu dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật sẽ nằm trong danh mục của Sở Xây dựng các địa phương công bố, khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không nằm trong danh mục này thì việc mua sản phẩm bất động sản tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư", ông Châu nhấn mạnh.