Năm 2022, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, dự báo thị trường có những hồi phục nhất định kể từ Quý 3/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP.HCM VÀ VÙNG PHỤ CẬN NĂM 2022
Ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung và sức cầu bởi áp lực lãi suất, tắc nghẽn dòng tiền,… Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6,806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74.5% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021.
Phân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26,681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20,713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của TP. Thuận An & TP. Dĩ An). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu Quý 3/2022.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7,017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TP.HCM. Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4,147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 4,795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3,124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ miền Trung và miền Bắc. Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm trước. Giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng vốn.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7,647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5,296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái. Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm. Giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Nhiều Chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,…
Phân khúc condotel trong năm 2022 ghi nhận 4,357 căn condotel mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao dao động từ 12% - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.
DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NĂM 2023
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới dao động khoảng 6,200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20,000 căn); tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12,000 căn và Bình Dương khoảng 7,000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối Quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5,500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,700 căn, theo sau là Long An khoảng 1,400 căn, Bình Dương khoảng 1,200 căn và TP.HCM dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3,700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, dao động lần lượt ở mức 3,100 căn và 4,000 căn. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghĩ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được