Nhập nhòe đất nền và nhà liên kế, nhà phố
Theo quyết định quy hoạch 1/500 số 5031/QĐ-UBND ngày 13/12/2021 dự án Khu dân cư Bảo Vinh có quy mô 21,3 ha. Trong đó, diện tích đất ở chiếm 45%, tương đương gần 9,6 ha, bao gồm: 209 căn nhà ở liên kế, 379 căn nhà ở liên kế thương mại, 17 căn nhà ở biệt thự, khu nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp thương mại dịch vụ có diện tích khoảng 1ha, cao tối đa 15 tầng và nhà ở xã hội chung cư có diện tích 1,9ha cao tối đa 9 tầng.
Các khu còn lại tại dự án được quy hoạch gồm: Đất công cộng dịch vụ đô thị (2ha), đất cây xanh (1,8 ha), đất hạ tầng kỹ thuật (0,4ha)... Dự án có quy mô dân số khoảng từ 4.000-5.000 dân.
Nhưng hiện nay, dự án được quảng bá là TNR Grand Long Khánh là đô thị kiểu mẫu do Công ty cổ phần Bất động sản Mỹ làm chủ đầu tư. Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam là đơn vị quản lý và phát triển dự án. Đến thời điểm hiện tại, dự án đang được nhiều đơn vị môi giới chào bán trên thị trường với danh mục là đất nền.
Vào vai một khách hàng có nhu cầu mua đất nền đầu tư, PV được nhân viên môi giới của TNR Hodings Việt Nam tư vấn, hiện Công ty đang chào bán 2 loại đất nền và shophouse tại dự án TNR Grand Long Khánh: “Giá hiện tại của dự án là từ 42 – 47 triệu đồng/m2. Một nền có diện tích khoảng 100m2. Mức giá này, cao hơn các dự án phân lô hoặc đất lẻ xung quanh khoảng 20%”. Nhân viên này phân tích do quy hoạch chi tiết 1/500 đầu tiên của TP Long Khánh, nên có đầy đủ những tiện ích bài bản mà đất mua bên ngoài không có được. Dự án bên em có tổng diện tích hơn 21ha, nhưng phần đất xây dựng và bán cho khách hàng chỉ khoảng 10ha, còn lại gần 12ha là để làm tiện ích, nên giá đất sẽ cao hơn bên ngoài.
Tuy nhiên trong quyết định về việc công nhận trúng đấu giá đất của khu đất 21,3 ha tại phường Bảo Vinh, Thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai cuả Công ty CP BĐS Mỹ chỉ đấu giá 106.178,8m2 (đất ở dự án và đất thương mại) và không đấu giá 106.589,5m2 (gồm đất công cộng, cây xanh, đất giao thông sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dự án chủ đầu tư sẽ chuyển phần đất này cho UBND Thành phố Long Khánh quản lý).
Ngoài ra, nhân viên môi giới cũng cho biết thêm, khách hàng nếu muốn mua, thì cần phải đóng 100 triêu tiền đặt cọc. Sau đó, sẽ có 2 phương thức thanh toán cho khách hàng lựa chọn. Phương án đầu tiên là thanh toán bằng tiền mặt. Theo đó, khách hàng sau khi đóng 25% giá trị hợp đồng sẽ được ký Hợp đồng thỏa thuận quyền được mua, và sau mỗi 2 tháng sẽ đóng 15% số tiền trong hợp đồng.
Phương án 2 là đóng 25% giá trị hợp đồng, còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ. Với phương án này, chủ đầu tư sẽ có chính sách hỗ trợ ân hạn gốc và miễn lãi cho khách hàng trong 2 năm.
Nhân viên môi giới còn khẳng định, TNR Hodings Việt Nam có Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam (MSB) hậu thuẫn phía sau, nên khách hàng chỉ cần chứng minh thu nhập là có thể được ngân hàng hỗ trợ vay vốn. Khách hàng mua “đất nền” tại dự án sẽ được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Dự án bên em dự kiến bàn giao vào cuối 2024. Dự án còn có cả căn hộ, nhưng dự kiến phải sau khi bàn giao đất nền, nhà ở khoảng tầm 3 năm thì mới triển khai.
Vậy phải chăng, TNR Hodings Việt Nam đang “lừa” khách hàng tại dự án này?
Bởi, cần phải biết, “đất nền” và “đất xây nhà liên kế, đất xây biệt thự…” là những khái niệm hoàn toàn khác nhau.
LS.Nguyễn Minh Hải, GĐ Công ty Luật Thành Sen cho rằng: Cụ thể, nếu là “đất nền”, khách hàng có thể không cần xây dựng nhà ở trên khu đất đã mua, thì đều sẽ được cấp sổ đỏ trong trường hợp chủ đầu tư hoàn thiện xong hạ tầng và pháp lý.
Nhưng nếu như là “nhà liên kế, nhà biệt thự…”, khách hàng sau khi mua đất, sẽ phải hoàn thiện công trình xây dựng theo như quy hoạch đã được phê duyệt thì mới được cấp sổ hồng. Điều này đồng nghĩa với việc, ngoài số tiền bỏ ra mua đất nền, khách hàng sẽ còn phải tốn một khoản tiền tương đối lớn để “xây nhà” theo quy hoạch nếu muốn được cấp sổ. Và nếu khách hàng mua đất nền thì cơ hội có số đỏ rất khó nếu chủ đầu tư cầm sổ đỏ tổng khu đất đi thế chấp ngân hàng thì rủi ro cao nếu chủ đầu tư yếu về tài chính
Thế nhưng, trên thực tế, trong suốt quá trình tư vấn cho khách hàng, nhân viên tư vấn không hề đề cập đến điều này, mà luôn khẳng định, chủ đầu tư đang bán đất nền và khách hàng sẽ được nhận về sổ đỏ.
Vậy trong trường hợp này, TNR Hodings Việt Nam đang “lừa” khách hàng mua “đất nền” – một sản phẩm không hề có trong quy hoạch 1/500.
Trên thực tế, những năm qua, có không ít khách hàng đã nhầm lẫn 2 khái niệm này với nhau. Chỉ đến khi đặt bút mua sản phẩm, đến lúc chủ đầu tư không ra được “sổ đỏ” như cam kết thì khách hàng mới “tá hỏa”, chỉ biết “ngậm bồ hòn” khi sự đã rồi.
Bán lúa non khi chưa đủ điều kiện mở bán
Dự án được rao bán rầm rộ từ tháng 4/2022 nhưng đến giờ vẫn chỉ là bãi đất trống được bao bọc bởi các tấm biển quảng cáo về dự án, bên trong khu vực dự án cỏ mọc um tùm, bên trong có công nhân và máy đào máy xúc làm việc, một số tuyến đường bên trong dự án được đào xới và lắp ống cống thoát nước... Vì theo Luật đất đai quy định, chủ đầu tư phải hoàn thiện việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân.
Tuy nhiên, thông tin từ một số môi giới cho biết, dự án hiện tại đã mở bán đến đợt 2 đối với các lô đất nhà ở liên kế. Mỗi lô đất nhà ở liên kế được rao bán có diện tích từ 90m2-150m2, với đơn giá từ 46-50 triệu đồng cho mỗi m2, tổng giá trị mỗi lô đất dao động trong khoảng từ từ 4-7 tỷ đồng tùy theo diện tích và vị trí.
Như vậy một dự án được quy hoạch là một dự án hoàn chỉnh bao gồm các phân khu nhà liên kế, nhà phố, biệt thự, chung cư được ràng buộc chặt chẽ bởi các điều kiện về xây dựng. Tại sao TNR Holdings Việt Nam lại tranh thủ “bán lúa non” với tên gọi đất nền?
Link bài tham khảo:
https://thuongtruong.com.vn/news/khach-hang-can-trong-truoc-nhung-dien-bien-tai-du-an-tnr-grand-palage-phu-yen-44728.html
https://vninfor.vn/can-xem-xet-tinh-minh-bach-cua-du-an-tnr-grand-long-khanh-1465.html
https://moitruongxaydungvn.vn/long-an-quang-cao-sai-su-that-chu-dau-tu-du-an-tnr-stars-kien-tuong-bi-phat-110-trieu-dong