Việc điều chỉnh quy hoạch diễn ra sau khi công trình được xây dựng
Bà Trần Thị Thanh Hằng – cư dân tại Dự án Dragon Parc 1, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè cho biết: 58 hộ dân chúng tôi thuộc dự án Dragon Parc 1 đang trong tình trạng “đi mắc núi ở lại mắc sông”. Chúng tôi mua căn biệt thự của Công ty Phú Long, ban đầu khi ký hợp đồng mua bán, mọi người cũng không biết để yêu cầu chủ đầu tư cho coi quy hoạch 1/500. Sau này chờ mãi không thấy chủ đầu tư ra được sổ hồng, khi lên UBND huyện Nhà Bè tìm hiểu, chúng tôi mới té ngửa là dự án được điều chỉnh quy hoạch từ 9/9/2015. Hơn nữa, trong quy hoạch các căn biệt thự có thiết kế tầng hầm nhưng chủ đầu tư lại không xây tầng hầm và thuyết phục chúng tôi là sẽ xin điều chỉnh sau này.
Theo tìm hiểu của phóng viên, năm 2007 dự án Khu dân cư Phú Long được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 tại quyết định số 453/QĐ-UBND huỵên Nhà Bè. Đến năm 2012, UBND huyện Nhà Bè phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500. Và sau 1 năm (tức năm 2013), khu nhà ở thấp tầng phân khu 18B đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (tên thương mại là Dragon Parc 1) được cấp Giấy phép xây dựng số 128/GPXD. Năm 2014, dự án chính thức được chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Đáng nói, việc điều chỉnh quy hoạch lại diễn ra sau khi công trình được xây dựng, đó là ngày 9/9/2015 Khu nhà ở thấp tầng (phân khu 18B) và khu công viên kết hợp thể dục thể thao (phân khu 20) xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè diện tích 47.883,5 m2 theo Quyết định số 469/ QĐ – UBND của huyện Nhà Bè. Theo Quyết định điều chỉnh số 469/ QĐ – UBND của huyện Nhà Bè thì lý do điều chỉnh là giảm quy mô các lô nhà ở để có giá thành phù hợp với tình hình và nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, trong bản điều chỉnh này lại tăng số lượng lô nhà ở lên 13 lô và tăng tỷ lệ dân số lên 52 người. Trong quy hoạch điều chỉnh này có ghi là 58 căn biệt thự song lập và liên lập có chiều cao 2,5 tầng (bao gồm: Hầm, trệt, lửng, lầu 1 và tầng áp mái) - không thay đổi các tiêu chí này so với quy hoạch ban đầu.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, bản thân Công ty Phú Long khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trong phụ lục hợp đồng cũng không đưa căn biệt thự có hầm vào trong bản mô tả. Chỉ ghi: Diện tích khu đất: 168m2, tổng diện tích sàn xây dựng: 278,4 m2; diện tích sàn tầng trệt: 69,6m2; diện tích sàn tầng lửng là 50,4m2; diện tích sàn tầng 1 là 79,2 m2, diện tích sàn tầng áp mái là 79,2 m2.
Bà Thảo cho biết thêm, hóa ra ngay từ đầu chủ đầu tư cố tình làm sai và nói với khách hàng là: Việc bỏ không xây tầng hầm sẽ làm giảm giá thành căn hộ. Họ sẽ xây dựng trước và xin điều chỉnh quy hoạch sau. Và đến nay qua bao nhiêu cuộc họp, kiến nghị với chủ đầu tư thì chúng tôi nhận được câu trả lời là đang chờ cơ quan chức năng trả lời. Do vậy, dự án không có tính thanh khoản, muốn mua bán thì phải thông qua chủ đầu tư và nhà nước không thu được thuế và cũng không thể đem đi thế chấp ở ngân hàng khác.
Quyền lợi của người dân bao giờ được đảm bảo?
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng: Một dự án BĐS mất nhiều thời gian để hoàn thành các thủ tục pháp lý vì phải trải qua thứ tự 9 bước: Quy hoạch xây dựng công trình; lựa chọn nhà đầu tư; phê duyệt báo cáo khả thi và hồ sơ thiết kế cơ sở; báo cáo đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án; hoàn thành các thủ tục về đất đai; lập, thẩm định, phê duyệt bản vẽ thi công; lập thẩm duyệt hồ sơ phòng cháy, chữa cháy; xin cấp phép xây dựng; tổ chức thi công. Nếu chủ đầu tư muốn thay đổi, điều chỉnh một trong các bước lại phải thực hiện đúng quy trình 9 bước như trên.
Theo chuyên gia trong ngành xây dựng nhận định: Một dự án có thể điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện nếu thấy nhiều bất cập. Sự điều chỉnh đó phải tuân theo các bước: đúng quy trình; đảm bảo chủ trương; phù hợp với quy hoạch và đáp ứng được chỉ tiêu quy định. Tuy nhiên, phương án điều chỉnh này phải được thực hiện trước khi xây dựng thì mới đúng quy trình cấp phép. Nếu đang thi công mà xin điều chỉnh là sai quy trình xây dựng. Vì sau này, nếu cấp sổ hồng, Sở Tài nguyên phải kiểm tra chéo qua Sở Xây dựng xem các hồ sơ hoàn công của chủ đầu tư thỏa mãn tất cả các điều kiện về xây dựng chưa và Sở Tài chính xem chủ đầu tư đóng các loại thuế đầy đủ chưa?
Như vậy có thể nói, Công ty Phú Long đã xây dựng sai so với thiết kế được phê duyệt cũng như việc điều chỉnh quy hoạch của UBND huyện Nhà Bè là trái quy trình. Câu hỏi đặt ra, những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ thế nào và quyền lợi chính đáng cho người dân bao giờ được đảm bảo?