336 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy trung bình hơn 80%. Giá thuê tăng liên tục trong vòng 3 năm qua, đạt con số 100 USD/m2 một chu kỳ thuê. Hàng loạt doanh nghiệp trong và ngoài nước săn quỹ đất, loạt các thương vụ mua bán sáp nhập triệu đô tiếp tục diễn ra.
Bộ mặt ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ được thay đổi nhiều trong thời gian tới, thông qua làn sóng di cư của "những con ong chúa". Giống như một tổ ong, những con ong chúa tượng trưng cho những tập đoàn, công ty sản xuất lớn. Xung quanh họ lúc nào cũng có những chú ong thợ, đó là những nhà cung cấp đầu vào trong chuỗi cung ứng của mình. Khi một con ong chúa di cư sẽ kéo theo rất nhiều chú ong thợ đi theo.
Những "con ong chúa" sẽ thay đổi bộ mặt bất động sản công nghiệp
Thời gian qua, nhiều "con ong chúa" đã di cư vào Việt Nam. Lấy ví dụ điển hình như Samsung. Hàng trăm nhà cung cấp nước ngoài đã dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, gắn liền với quá trình một nhà sản xuất lớn như Samsung đầu tư xây dựng nhà máy tại đây, chưa kể đến gần 700 nhà cung cấp nội địa cấp 1 và cấp 2. Đó là "ong chúa" quy mô lớn. Ngay cả một "ong chúa" cỡ nhỏ hơn cũng có thể thu hút từ khoảng 10 - 15 nhà cung cấp. Chính làn sóng di cư này đang đặt ra nhiều cơ hội mở rộng tăng trưởng cho bất động sản khu công nghiệp Việt Nam.
Cách đây 2 năm, Công ty sản xuất thiết bị y tế Nextern (công ty sản xuất thiết bị y tế công nghệ cao) đã quyết định rời Trung Quốc để đầu tư, mở rộng sản xuất sang Việt Nam. Khi họ quyết định vào Việt Nam, hàng loạt các nhà cung ứng của họ từ các nước cũng muốn dịch chuyển sản xuất về đây. Theo thống kê của công ty này, đến nay đã có 10 - 16 nhà cung ứng và đặt ra nhu cầu rất lớn về thuê đất công nghiệp tại Việt Na,m trong thời gian tới.
Đại diện Nextern cho biết, hiện nhà máy của họ chỉ đang hoạt động một nửa công suất, trong thời gian tới, khi đạt 100% công suất, họ rất cần các nhà cung cấp từ ngoài lẫn trong nước.
Ngoài việc trông chờ vào sự dịch chuyển các nhà cung cấp từ nước ngoài, công ty này cũng đang tìm các nhà cung ứng từ nội địa Việt Nam. Trước mắt, 25 doanh nghiệp đã đáp ứng yêu cầu.
Thời gian qua, nhiều "con ong chúa" đã di cư vào Việt Nam. (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)
"Hiện chúng tôi nhận thấy các nhà máy cung ứng đang đầu tư mở rộng năng lực và quy mô sản xuất của họ để đáp ứng công việc kinh doanh mới. Chúng tôi còn lo ngại sẽ rơi vào tình trạng hạn chế về năng lực khi cầu vượt cung. Như bạn thấy đấy, Việt Nam đang kiểm soát tốt giúp cho hoạt động kinh doanh của chúng tôi trở lại bình thường và đang tăng trưởng rất tốt", ông Avinash Kumar, Tổng Giám đốc, Công ty sản xuất thiết bị y tế Nextern, chia sẻ.
Theo đại diện đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp BW Industrial, sự dịch chuyển của các "ong chúa" đã và sẽ có những tác động đáng kể đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong tương lai gần.
Đơn vị này ước tính, một "ong chúa" có thể cần đến 10 ha đất công nghiệp để xây nhà kho, nhà máy và thậm chí nhà ở tập thể cho công nhân. Một "ong chúa" kéo theo trong chuỗi cung ứng là 300 công ty, trong đó, mỗi công ty có nhu cầu thuê từ 5.000 -10.000 m2 diện tích nhà xưởng thì tổng cộng sẽ cần thêm 150.000 đến 300.000 m2 diện tích nhà xưởng.
"Nếu chỉ với một "ong chúa" đã tạo ra nhu cầu về bất động sản công nghiệp đáng kể như vậy, chúng ta có thể tưởng tượng quy mô về nhu cầu trên toàn bộ thị trường khi cộng lại với nhau sẽ lớn dường nào. Nếu có thể thu hút 10"ong chúa", chúng ta có thể cần phải xây dựng từ 3 - 4 triệu m2 các dự án nhà xưởng hoặc nhà kho. Điều này là rất đáng kể đối với ngành bất động sản công nghiệp", ông C.K Tong, Tổng Giám đốc, Công ty CP phát triển công nghiệp BW, nhận định.
Ông C.K cũng nhận định, nếu như giai đoạn đầu, nhu cầu về bất động sản công nghiệp có thể chỉ dừng lại ở các dạng nhà xưởng rất đơn giản với khung thép tiền chế, thì ngày nay, làn sóng đầu tư mới từ các "ong chúa" trong lĩnh vực điện, điện tử, cơ khí chính xác... Các yêu cầu về quy cách kỹ thuật của nhà xưởng sẽ tăng lên, từ tải trọng sàn, độ cao trần, đến các vấn đề liên quan đến bảo vệ môi trường. Điều này sẽ tạo nên bộ mặt mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, dự kiến trong 2 năm tới, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển đầu tư một cách mạnh mẽ sang Việt Nam. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp phát triển dự án mới để bắt kịp và đáp ứng nhu cầu đầu tư sản xuất giá trị cao từ các "ong chúa".
Hàng tỷ USD đổ vào bất động sản công nghiệp Việt Nam
Thực tế, làn sóng dịch chuyển đầu tư đã và đang diễn ra tại Việt Nam. Thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang rất sôi động để đón sóng.
Chỉ riêng trong quý III vừa qua, Savills Việt Nam cho biết các thương vụ M&A diễn ra rất sôi động. Ví dụ như Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistic để thâm nhập vào thị trường Việt Nam; hay gã khổng lồ về kho bãi châu Á - GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam; Tập đoàn SLP mới ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam; hay vừa mới đây, một liên doanh của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics Logis Valley ở Bắc Ninh…
Tuy nhiên, làn sóng đầu tư mới này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho Việt Nam, đó là làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, nhưng vẫn đảm bảo phát triển bền vững?
Thách thức trước làn sóng đầu tư mới cho phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam
Theo Savills Việt Nam, hiện tỷ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu đạt trung bình 80% trên toàn quốc, tập trung tại các trung tâm công nghiệp chính như: Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên… Nhu cầu về mặt bằng bất động sản công nghiệp không ngừng tăng lên. Thách thức là làm sao có thể đáp ứng được nhu cầu mặt bằng này một cách nhanh chóng.
Một "ong chúa" có thể cần đến 10 ha đất công nghiệp để xây nhà kho, nhà máy và thậm chí nhà ở tập thể cho công nhân. (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)
"Điều rất quan trọng hiện nay là các nhà phát triển bất động sản có thể đưa các dự án của họ ra thị trường càng sớm càng tốt để họ sẵn sàng đáp ứng các khoản đầu tư giá trị cao sẽ diễn ra trong 5 năm tới, đặc biệt là khi các hiệp định thương mại tự do đang bắt đầu được triển khai mạnh mẽ tại Việt Nam", ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết.
Bên cạnh đó, sự quá tải về hạ tầng là thách thức nhỏ cho các chủ đầu tư. Hạ tầng thiếu kết nối, đồng bộ, kém chất lượng đã và đang đẩy chi phí vận chuyển, kho vận tăng cao. Chưa kể, năng suất lao động cũng cần được cải thiện.
"Giá nhân công ở Việt Nam bằng 1/3 so với Trung Quốc, nhưng mức năng suất cũng bằng 1/3 của Trung Quốc. Do đó, chắc chắn còn nhiều việc phải làm đối với mức năng suất ở Việt Nam, vấn đề không chỉ là Việt Nam có bao nhiêu lao động mà còn là bao nhiêu lao động có kỹ năng và năng lực", ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định.
Khảo sát các công ty bất động sản, quý III vừa, nguồn cung bị hạn chế tại các khu vực đắc địa cũng đã đẩy giá thuê tăng gần 30% so với cùng kỳ năm 2019. Bên cạnh chi phí đầu tư cho quỹ đất mới, giữ giá thuê ổn định cũng là yếu tố cần thiết giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút nhà đầu tư, cạnh tranh với các nước khác trong khu vực.
Để thu hút ong chúa di cư, cần có nơi cho ong làm tổ. Để có thể làm được và làm tốt điều này, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng, cần có sự nhất quán trong việc thực thi các chính sách trên tất cả các tỉnh, thành, chẳng hạn như luật áp dụng ở Bình Dương có thể được áp dụng ở Đồng Nai hay TP.HCM. Nếu cách thức đánh giá và phê duyệt tất cả các loại giấy phép là nhất quán ở tất cả các tỉnh mà nhà đầu tư đăng ký, sẽ thúc đẩy tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và kinh tế Việt Nam nói chung thời gian tới.
