Khi niêm yết lần đầu 75 triệu cổ phiếu CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã AGG) trên sàn vào đầu năm 2020, An Gia được giới thiệu là công ty phát triển bất động sản nhà ở trong phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.
Để trình bày về hiệu quả kinh doanh so các doanh nghiệp cùng phân khúc, An Gia đã chọn các công ty bao gồm Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), Đầu tư Nam Long (mã NLG), Nhà Khang Điền (mã KDH), Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), Đầu tư Hải Phát (mã HPX), Đầu tư Văn Phú (mã VPI), và Nhà Thủ Đức (mã TDH) làm đơn vị so sánh.
Điểm nổi bật của An Gia là hiệu quả sử dụng vốn (ROE) năm 2018 đạt 60,2%, cao hơn 7 công ty bất động sản nói trên với trung bình là 26%.
Tuy nhiên, sau khi niêm yết 3 năm, thị trường bất động sản gặp khó khăn do ảnh hưởng giãn cách xã hội vì đại dịch; và đặc biệt mặt bằng lãi suất tăng lên và dòng tiền vào bất động sản bị siết chặt dẫn tới các công ty bất động sản gặp nhiều thách thức.
Dù vậy, so với trung bình ngành, hiệu quả sử dụng vốn của An Gia đang có dấu hiệu đi lùi và thậm chí thấp hơn so với các doanh nghiệp trong ngành.
Cụ thể, theo dữ liệu tính toán trên iBoard của Chứng khoán SSI, An Gia đang cho thấy hiệu quả sử dụng vốn suy giảm khi năm 2019 đạt 28,48%, năm 2020 đạt 21,98%, năm 2021 đạt 16,79% và giảm mạnh về 0,7% năm 2022, mức thấp kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây.
Cũng trong thời gian này, các đơn vị tương đương mà An Gia từng lấy ra so sánh trước đây để định giá cổ phiếu cũng có hiệu quả sử dụng vốn duy trì cao hơn nhiều An Gia. Đặc biệt, trong năm 2022, hiệu quả sử dụng vốn của Hà Đô là 18,49%, Nhà Khang Điền là 10,01%, Nam Long là 4,14%... và cũng theo dữ liệu trên iBoard, ROE trung bình ngành bất động sản năm 2022 là 10,81%, cao hơn nhiều so với An Gia chỉ đạt 0,7%.
Nguyên nhân của việc sử dụng vốn chưa thực sự hiệu quả tại An Gia chủ yếu do tốc độ tăng trưởng lợi nhuận không bằng tốc độ tăng quy mô vốn chủ sở hữu và đặc biệt, lợi nhuận có dấu hiệu chạm đỉnh năm 2020, sau đó đi ngang một năm trước khi lao dốc mạnh trong năm 2022, điều này dẫn tới hiệu quả sử dụng vốn ngày một suy giảm so với với các doanh nghiệp trong ngành.
Bên cạnh sử dụng vốn kém hiệu quả, biên lợi nhuận gộp và ròng của An Gia đều đi lùi so với các doanh nghiệp cùng ngành. Cụ thể, trong năm 2022, biên lợi nhuận ròng của An Gia chỉ đạt 1,56%. Ngược lại, các doanh nghiệp trong ngành lại có biên lợi nhuận ròng lần lượt Hà Đô, Nhà Khang Điền và Nam Long là 37,83%, 37,17% và 19,95%, cao hơn nhiều so với An Gia.
Điểm đáng lưu ý, năm 2022 lại là năm doanh thu tăng kỷ lục 242,2% nhờ bàn giao dự án The Sóng (TP. Vũng Tàu) nhưng lợi nhuận lại giảm 95,5%, về còn khiêm tốn chỉ 18,97 tỷ đồng.
Thực tế, trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021, nếu xét lợi nhuận, lợi nhuận cốt lõi (lợi nhuận gộp – chi phí tài chính – chi phí bán hàng & quản lý doanh nghiệp) liên tục suy giảm và âm. Cụ thể, lợi nhuận cốt lõi năm 2019 ghi nhận 106,97 tỷ đồng, năm 2020 ghi nhận lỗ 9,35 tỷ đồng, năm 2021 ghi nhận lỗ 185,15 tỷ đồng và năm 2022 ghi nhận lỗ năm thứ ba liên tiếp với giá trị 46,93 tỷ đồng.
Ngược lại doanh thu tài chính liên tục tăng và đóng góp chính vào cơ cấu lợi nhuận trước thuế. Cụ thể, năm 2020, doanh thu tài chính tăng 109,5%, lên 445,51 tỷ đồng và đóng góp 93% tổng lợi nhuận trước thuế; năm 2021, doanh thu tài chính tăng 37%, lên 610,14 tỷ đồng và chiếm 123,5% tổng lợi nhuận trước thuế; và năm 2022, doanh thu tài chính giảm 47%, tương ứng giảm 286,94 tỷ đồng về 323,2 tỷ đồng và chiếm 147,6% tổng lợi nhuận trước thuế.
Có thể thấy, doanh thu tài chính giai đoạn 2019-2021 là động lực chính giúp công ty duy trì lợi nhuận tăng trưởng. Tuy nhiên, bước sang năm 2022, khi mà doanh thu tài chính sụt giảm mạnh, công ty ngay lập tức báo cáo lợi nhuận lao dốc mặc dù là điểm rơi bàn giao dự án The Sóng.
Theo thuyết minh, cơ cấu doanh thu tài chính giai đoạn 2019-2022 đến chủ yếu từ nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư, lãi thoái một phần vốn góp và đã được Nhadautu.vn phản ánh trong bài “Nhìn lại 3 năm niêm yết của Bất động sản An Gia”.
Nếu loại bỏ đi các khoản doanh thu tài chính đột biến, biên lợi nhuận ròng, hiệu quả sử dụng vốn, tài sản của An Gia còn thấp hơn nữa và thấp hơn nhiều so với các công ty được so sánh cùng ngành như Hà Đô, Nhà Khang Điền, Nam Long …
Bên cạnh hiệu quả kinh doanh suy giảm đáng kể, An Gia sắp tới còn phải đáo hạn một lô trái phiếu với dư nợ là 197,5 tỷ đồng, phát hành ngày 11/3/2022, kỳ hạn 12 tháng và lãi suất là 11%/năm.
An Gia tới cuối năm ngoái có tổng dư nợ vay là 2.320,6 tỷ đồng, bằng gần 76% vốn chủ sở hữu. Trong đó, dư nợ vay phải trả trong vòng 1 năm lên tới 2.012,1 tỷ đồng, cao hơn tiền mặt đang sở hữu là 791 tỷ đồng.
