Giá nhiên liệu, vật liệu xây dựng nhiều biến động
Hiện nay, tình hình giá cả nhiên liệu, vật liệu xây dựng nhiều biến động, Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đề nghị xác định, công bố giá vật liệu xây dựng, thiết bị công trình, chỉ số giá xây dựng.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thời gian qua mặc dù nhiều địa phương đã tổ chức xác định giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng bám sát diễn biến của thị trường và công bố kịp thời, theo định kỳ hàng tháng.
Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số địa phương xác định giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng theo quý, công bố chậm, chưa bám sát diễn biến giá thị trường. Nhiều danh mục công bố còn thiếu một số vật liệu xây dựng chủ yếu.
Bộ Xây dựng nhấn mạnh: "Nếu tình trạng trên còn kéo dài sẽ gây khó khăn, vướng mắc cho công tác lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hợp đồng xây dựng của các chủ thể liên quan, ảnh hưởng tiến độ thực hiện và công tác giải ngân của các dự án".
Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo Sở Xây dựng tập trung thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định để công bố chỉ số giá xây dựng, giá vật liệu xây dựng, thiết bị công trình trên địa bàn và tiếp tục thực hiện các giải pháp phù hợp.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng lưu ý, UBND các tỉnh, thành phố cần chỉ đạo các cơ quan liên quan thường xuyên theo dõi, bám sát diễn biến của thị trường xây dựng để kịp thời cập nhật, điều chỉnh công bố giá vật liệu xây dựng, chỉ số giá xây dựng cho phù hợp mặt bằng giá thị trường, tránh các hiện tượng đầu cơ, thổi giá.
Đối với các loại vật liệu chủ yếu, có biến động nhiều, các địa phương cần tổ chức xác định, công bố giá vật liệu xây dựng, hàng tháng, đáp ứng yêu cầu quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hợp đồng xây dựng trên địa bàn theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với các dự án, công trình được thực hiện theo cơ chế đặc thù như dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025, UBND các tỉnh, thành phố chủ động giao nhiệm vụ cho Sở Xây dựng và các đơn vị liên quan tổ chức thực hiện kịp thời, có hiệu quả các nhiệm vụ về quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn; đáp ứng yêu cầu về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cho từng gói thầu, dự án thành phần.
Đồng thời, các địa phương cần tăng cường, nâng cao chất lượng công tác dự báo về khả năng cung - cầu trên địa bàn; về biến động giá nhất là đối với các loại vật liệu xây dựng chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí đầu tư xây dựng đối với các dự án đang hoặc sẽ thực hiện trên địa bàn; khắc phục các trường hợp thiếu hụt nguồn cung trên địa bàn, tránh tình trạng lợi dụng khả năng cung - cầu để đầu cơ, tăng giá, trục lợi.
Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh: “Trong quá trình triển khai, nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương kịp thời phản ánh về Bộ Xây dựng để được hướng dẫn”.
Vật liệu xây dựng tăng giá, chủ đầu tư ngại xây nhà hơn
Đầu tháng 3/2022, thép xây dựng ba lần tăng giá đang gây “choáng váng” cho thị trường bất động sản xây dựng, liên đới thị trường bất động sản. Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng vật liệu xây dựng khác như xi măng, cát, đá, gạch ống, gạch men,... đều nhích giá ngay đầu năm nay.
Theo đó, nhà mặt đất gồm nhà và đất, trong đó đất sẽ tăng giá theo thời gian, nhà sẽ bị khấu hao dần nhưng bù lại bằng trượt giá xây dựng. Qua thời gian, chi phí mua đất dần vượt qua chi phí xây nhà.
Nếu năm 2013 mua đất 1,5 tỷ đồng, xây nhà 4 tầng 110 m2 hết 2,5 tỷ đồng, tổng là 4 tỷ đồng. Hiện căn nhà có diện tích, quy mô và chất lượng xây dựng tương đương kế bên xây hết 4 tỷ đồng, chi phí mua đất 8 tỷ đồng, bằng 12 tỷ đồng. Chi phí xây nhà đầu vào tăng chắc chắn sẽ trực tiếp làm giá nhà đất bán ra tăng theo.
Với các công trình đang thi công, nhà thầu khó đàm phán hỗ trợ giá từ chủ nhà/chủ đầu tư để tăng giá với lý lẽ "sau khi ký hợp đồng thi công, trường hợp giá nguyên vật liệu giảm, anh cũng có giảm giá cho tôi đâu".
Với các công trình mới chưa ký hợp đồng, chắc chắn nhà thầu phải điều chỉnh tăng giá thi công. Và khi tăng giá thì công thì chắc chắn số lượng công trình sẽ bị sụt giảm do ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người có nhu cầu xây nhà.
Với những người xây nhà ở, giá thi công tăng có thể sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của họ trong việc xây nhà, trong khi bản thân thu nhập chưa bắt kịp. Điều này dễ làm giảm quyết tâm của họ trong việc xây nhà.
Có thể lấy ví dụ, một căn nhà ở quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh tháng 2/2021, nhà thầu báo giá thi công phần thô 2 tỷ thì tháng 1/2022 đã phải điều chỉnh thành 2,4 tỷ đồng, tăng 20%. Giả sử kế hoạch tài chính cho phần thô ban đầu là 1 tỷ đồng tiền mặt và 1 tỷ đồng tiền vay, khoản tiền vay đóng gốc và lãi cho ngân hàng 15 triệu/tháng. Nay chi phí tăng lên 2,4 tỷ đồng, khoản vay phải tăng từ 1 tỷ đồng lên 1,4 tỷ đồng, tiền trả ngân hàng tăng từ 15 triệu/tháng lên 21 triệu đồng.
Đó là chưa kể các chi phí khác trong phần hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, nhôm kính, nội thất gỗ, đá, thiết bị điện nước,... cũng tăng lên theo.
Với các nhà đầu tư theo mô hình xây nhà để bán, nếu nhà chưa ký hợp đồng thi công với thầu chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thầu tăng giá thi công. Thậm chí, nhà dù đã ký hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận, dù có thể họ chưa chắc đã chấp nhận hỗ trợ giá thi công cho nhà thầu do giá nguyên vật liệu tăng.
Rủi ro vì chi phí nguyên vật liệu tăng cao bất định cũng làm nhà đầu tư ngại xây nhà hơn, chỉ muốn để đất đó cho tự tăng giá, giảm thiểu rủi ro tăng chi phí đầu vào trong khi khó đẩy nhanh việc tăng giá bán đầu ra.
Hay như thay vì mua một miếng đất 6 tỷ đồng rồi bỏ thêm 6 tỷ đồng nữa để xây dựng thành căn nhà 12 tỷ đồng, họ sẽ có khuynh hướng mua hai miếng đất 6 tỷ đồng thành 12 tỷ đồng rồi cứ đó để không đó chờ tăng giá bán.
Việc các chủ nhà xây ở và các nhà đầu tư xây nhà bán chùn chân trong các kế hoạch xây dựng của mình sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến bộ mặt đô thị, bất động sản sẽ chỉ toàn là đất để không cỏ mọc hoang hoá hoặc nhà xây dựng lụp xụp tạm bợ.
Với các dự án đã mở bán, chủ đầu tư cũng "bối rối" do rất khó để tăng thêm giá so với mở bán cũng với lý lẽ phổ biến "Vậy khi vật liệu Xây dựng giảm giá, anh có bớt tiền bán nhà cho tôi không".
Lúc này, chủ đầu tư sẽ đứng giữa hai lựa chọn: Đồng hành hỗ trợ giá cho nhà thầu thì bản thân sẽ bị lỗ; hoặc nếu kệ bỏ mặc nhà thầu cứ "theo hợp đồng mà làm" thì nhà thầu sẽ chết, chất lượng công trình bị ảnh hưởng và thời gian thi công kéo dài.
Với các khu chưa mở bán trong dự án, hoặc đã mở bán nhưng mới là giá "rumor" chưa có giá chính thức, hoặc các dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh tăng giá bán ra.
Với những người đang sở hữu nhà đã xây dựng trước 2021, dù không chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng đầu vào của những đợt tăng giá nguyên liệu liên tiếp trong một năm nay, cũng không lý do gì mà họ không neo giá nhà của họ ăn theo giá thị trường của những người bị ảnh hưởng trực tiếp chi phí xây dựng đầu vào.
Với những lý do trên, trong 2022 nguồn cung nhà xây sẵn sẽ giảm, cộng với lạm phát thì giá nhà liền thổ tại các khu vực dân cư ổn định sẽ tăng khó dưới 20%.
Mặc dù vậy, nếu không phải là các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì nhu cầu mua đất bỏ không sẽ cao hơn nhu cầu mua nhà xây sẵn.
Nhà đất xây sẵn nếu muốn thu hút được người mua cần phải có những điểm nhấn thật sự khác biệt về vị trí, tiềm năng tăng giá, thiết kế đẹp lạ đẳng cấp, chất lượng xây dựng, khả năng kinh doanh tạo thu nhập.
Bộ Xây dựng lưu ý, UBND các tỉnh, thành phố cần chỉ đạo các cơ quan liên quan thường xuyên theo dõi, bám sát diễn biến của thị trường xây dựng để kịp thời cập nhật, điều chỉnh công bố giá vật liệu xây dựng, chỉ số giá xây dựng cho phù hợp mặt bằng giá thị trường, tránh các hiện tượng đầu cơ, thổi giá.
