Trong báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) và nhà ở vừa được công bố, Bộ Xây dựng cho biết các doanh nghiệp (DN) BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, số lượng DN BĐS tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021.
Khó chồng khó
Cơ quan này đánh giá 2022 là năm các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS gặp nhiều thách thức, có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu là do khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng, dẫn đến nhiều DN thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỉ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí DN tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Việc khách hàng mua BĐS khó tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án BĐS; các DN không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.
Ngoài ra, những tháng cuối năm 2022 đến nay, một số DN còn chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của DN.
Báo cáo về thị trường trái phiếu Việt Nam của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy tổng khối lượng phát hành trái phiếu DN trong năm qua đạt 255.163 tỉ đồng, giảm 66% so với năm trước đó. Giá trị phát hành của hầu hết các nhóm ngành trong năm 2022 đều sụt giảm so với năm trước, đáng chú ý là phát hành trái phiếu của DN BĐS giảm tới 80,8% so với cùng kỳ trong bối cảnh xuất hiện nhiều yếu tố bất lợi về mặt vĩ mô.
Khó khăn về nguồn vốn ảnh hưởng lớn đến các hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản Ảnh: TẤN THẠNH
Trong khi đó, các DN phải mua lại trước hạn lượng trái phiếu trị giá lên tới 210.830 tỉ đồng, tăng 46% so với năm 2021. Trong đó, nhóm BĐS mua lại trước hạn khoảng 35.400 tỉ đồng. Điều đó có nghĩa nguồn vốn cho BĐS không những bị siết chặt mà còn thu hẹp đáng kể so với trước, khiến nhiều DN trong ngành rơi vào cảnh khó chồng khó. Một loạt DN công bố lỗ gần đây cho thấy sự khó khăn này, như BĐS Phát Đạt lỗ gần 230 tỉ đồng trong quý cuối năm 2022, Cen Land cũng báo lỗ sau thuế quý IV/2022 tới 58,6 tỉ đồng hay Tập đoàn Đất Xanh lỗ ròng hơn 400 tỉ đồng…, nhiều DN lớn khác cũng sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận.
Chủ tịch HĐQT một DN BĐS đang có khoản dư nợ trái phiếu hơn 200 tỉ đồng cho biết DN của ông đã chấp nhận "mất mát, đau thương" để sắp xếp lại danh mục đầu tư, bán dự án để thoát khỏi cảnh loay hoay nợ, lãi… nhưng việc tìm kiếm đối tác để bán trong thời gian này cực kỳ khó, vì hầu hết các DN BĐS đều cạn kiệt nguồn vốn, tài sản nào cũng khó bán chứ không riêng BĐS. "Việc siết chặt thị trường trái phiếu DN quá nhanh, quá đột ngột làm cho chúng tôi không trở tay kịp. Điều chúng tôi lo lắng lúc này là không biết phải tìm vốn như thế nào để triển khai các dự án, trong khi nhiều chính sách liên quan thủ tục chưa được tháo gỡ. Vì vậy, điều chúng tôi cần là nhà nước sớm có cách tháo gỡ chính sách để hỗ trợ các DN triển khai dự án" - vị này chia sẻ.
Nhiều giải pháp tháo gỡ
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, TS Nguyễn Hữu Huân, Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng thị trường BĐS đang gặp khó khăn cả về đầu vào và đầu ra, đặc biệt là nguồn vốn đang bị kiểm soát chặt. Do đó, để tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường này, cần chính sách của Ngân hàng Nhà nước thể hiện qua việc đưa ra thông điệp cụ thể, hỗ trợ ở mức độ nào đó vốn tín dụng ngắn hạn để cứu thanh khoản cho các DN BĐS. "Bởi khó khăn của trái phiếu DN không thể giải quyết một sớm một chiều, trong khi DN BĐS đang rất cần vốn lưu động để triển khai tiếp những dự án dang dở. DN có thể tìm kiếm nguồn vốn khác như vay nước ngoài nhưng sẽ gặp rủi ro tỉ giá vì phải vay bằng USD và không phải DN nào cũng đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn quốc tế. Do đó, bài toán trong ngắn hạn vẫn cần vốn tín dụng "gánh" đỡ, góp phần giúp DN BĐS phục hồi" - TS Nguyễn Hữu Huân nói.
Cũng theo TS Nguyễn Hữu Huân, không chỉ vốn tín dụng đối với DN BĐS gặp khó mà cả khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở hoặc đầu tư cũng bị hạn chế tiếp cận vốn hoặc lãi suất cao khoảng 15%-16%/năm. Vì vậy, cần có giải pháp sớm ổn định hoặc giảm mặt bằng lãi suất cho vay.
Về lời giải cho bài toán trái phiếu DN, TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính DN - Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng cần phải nhìn nhận đó là kênh huy động vốn quan trọng của DN ngoài tín dụng ngân hàng để từ đó có biện pháp tổ chức quản lý thị trường trái phiếu DN như cách mà các ngân hàng phải tuân thủ những quy định cho vay nhằm bảo vệ người gửi tiền.
Trong khi đó, chuyên gia tài chính, chứng khoán Lâm Minh Chánh cho rằng thị trường trái phiếu DN thời gian qua đã khiến nhiều nhà đầu tư mất niềm tin và chưa có ý định tham gia trở lại. Để phục hồi vai trò quan trọng của trái phiếu DN, cần phải bảo đảm những điều kiện sau:
Thứ nhất và đặc biệt quan trọng là tất cả trái phiếu DN đều phải được xếp hạng tín nhiệm từ các tổ chức xếp hạng uy tín. Khi đó, nhà đầu tư sẽ biết được mức độ rủi ro của từng loại trái phiếu DN. Thứ hai, các cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt chẽ việc phân phối trái phiếu. Tránh tuyệt đối việc lách luật, phân phối những trái phiếu phát hành riêng lẻ ra công chúng. Thứ ba, chỉ những người có chứng chỉ môi giới chứng khoán mới được tư vấn, bán trái phiếu cho nhà đầu tư. Tránh việc tư vấn bán trái phiếu bởi những người không chuyên như nhân viên ngân hàng.
Thứ tư, chuyên viên tư vấn, bán trái phiếu cần phải tuân theo quy trình tư vấn chi tiết và chặt chẽ, nhằm bảo đảm nhà đầu tư hiểu rõ mình đang đầu tư vào trái phiếu DN nào và những rủi ro tiềm ẩn của trái phiếu DN đó. "Làm được những điều đó thì trái phiếu DN sẽ dần khôi phục và phát triển mạnh, trở thành kênh cung cấp vốn cho DN, đặc biệt là các DN BĐS" - chuyên gia Lâm Minh Chánh nhấn mạnh.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cho biết Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế; tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu DN tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế theo đúng quy định pháp luật; kiểm soát hoạt động huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng đề nghị xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với các DN, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.
Đối với các địa phương, cần rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường. Đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính, tránh đùn đẩy trách nhiệm hoặc chậm trễ trong giải quyết các thủ tục triển khai dự án BĐS trên địa bàn.
Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết ông đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó. "Thực tế, một số giải pháp chúng ta đã và đang làm rồi, như giãn/hoãn thuế, giãn/hoãn nợ... Những giải pháp khác chúng tôi cũng đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp với thực tế tình hình trong nước. Như việc DN phải chấp nhận chiết khấu để bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn, điều này được Nghị định 65 cho phép. Đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy BĐS, giải pháp này cần được nhà nước hướng dẫn để tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh. DN được phép đảo nợ, tức là được phép phát hành mới để trả nợ cũ..." - ông Lực nói.
