Khu chung cư hỗn hợp Linh Đàm (Hoàng Mai - Hà Nội). Nhiều hộ dân sinh sống tại đây vẫn đang chờ được có sổ hồng. Ảnh: P.A
Dù cơ quan chức năng liên tục vào cuộc, đưa ra nhiều quy định để giải quyết thực trạng chậm cấp sổ hồng cho người dân mua chung cư, nhưng thực tế việc áp dụng pháp luật và các nghị định còn nhiều bất cập, chưa đi vào cuộc sống.
Hàng loạt dự án chậm cấp sổ, 1 năm, Hà Nội không phạt chủ đầu tư nào
Để giải quyết những vướng mắc trong quá trình cấp sổ hồng cho người dân, Chính phủ đã ban hành các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP rồi đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Vào ngày 19.11.2019, Chính phủ ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, từ tháng 1.2020, chủ đầu tư bị phạt tới 1 tỉ đồng nếu chậm làm sổ hồng cho người mua nhà. Quy định mới trong Nghị định 91, trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho bên mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua.
Nghị định này đã nâng mức phạt đối với chủ đầu tư lên đến 1 tỉ đồng nếu cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua, người thuê mua nhà... trong dự án kinh doanh bất động sản.
Mức phạt tối đa trên áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho quy mô từ 100 căn hộ, thửa đất, công trình trở lên với thời gian chậm từ 12 tháng trở lên. Mức phạt này cao hơn gấp 3 lần mức phạt với hành vi tương tự được quy định trước đó tối đa 300 triệu đồng (theo nghị định 139 năm 2014).
Tuy mức phạt được đánh giá đã tăng lên khá cao, nhưng sau gần một năm nghị định được áp dụng, số lượng chủ đầu tư bị phạt do "trây ỳ" làm sổ hồng cho dân tại Hà Nội vẫn là con số 0.
Trao đổi với Báo Lao Động, Phó Giám đốc Sở TNMT Hà Nội - ông Lê Thanh Nam cho biết, địa bàn Thủ đô có nhiều dự án chậm cấp sổ hồng cho dân.
"Hiện nay trên địa bàn Hà Nội còn 135 dự án cấp sổ 1 phần, tuy nhiên hiện nay đang dừng cấp và tiến hành rà soát. Chúng tôi cơ bản dừng là để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục. Những chủ đầu tư mới thường thực hiện ngay thủ tục cấp giấy.
Tuy nhiên đại diện Sở TNMT Hà Nội cho biết chưa tiến hành phạt chủ đầu tư nào. "Để xử phạt thì chúng tôi sẽ tổ chức thanh tra, sau đó chuyển thanh tra để xử phạt. Chúng tôi đang trong quá trình làm", ông Nam nói.
Đáng nói, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư vẫn trây ỳ, cơ quan quản lý chưa quyết liệt xử phạt như hiện nay thì giới luật sư, chuyên gia cho rằng mức phạt này dù áp dụng vào thực tế cũng chưa tương xứng với hậu quả người mua nhà phải gánh và chưa có tính răn đe các chủ đầu tư khác không vi phạm.
Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT - GS Đặng Hùng Võ cho rằng, chế tài hiện nay chưa đủ mạnh và cần có biện pháp mạnh mẽ hơn: "Việc này cần áp chế tài nặng. Ở các nước khi chủ đầu tư vi phạm pháp luật, họ chỉ cần phong tỏa tài khoản là xong, không có gì khó. Nghị định 91 phạt tối đa 1 tỉ đồng, với nhiều người đây là con số lớn nhưng với 1 chủ đầu tư không là gì khi chủ đầu tư thu lợi hàng trăm tỉ đồng.
Hiện nay tôi không thấy nhiều chủ đầu tư bị xử phạt về vấn đề này. Đâu đó vẫn còn lợi ích nhóm giữa cơ quan quản lý với các chủ đầu tư mà chưa vượt qua được".
Luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cũng cho rằng, mức phạt tối đa 1 tỉ đồng không đủ sức răn đe. "Tối đa 1 tỉ đồng chỉ là mức phạt hành chính, trong khi tiền sử dụng đất mấy chục tỉ đồng, 100 tỉ đồng họ không chịu nộp. Tôi cho rằng chúng ta cần có thêm chế tài khác".
Trách nhiệm của chủ đầu tư, không thể để người mua "chịu trận"
Để giải quyết bài toán cấp sổ vốn nan giải suốt nhiều năm, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần tách ba mối quan hệ: Chính quyền và chủ đầu tư dự án; chính quyền và người mua căn hộ; chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ.
Khi người mua căn hộ đã hoàn thành hợp đồng với chủ đầu tư dự án thì chính quyền phải cấp sổ hồng cho căn hộ đó. Khi chủ đầu tư dự án còn thiếu nghĩa vụ gì thì chính quyền giải quyết độc lập với họ.
"Tôi cho rằng cần đi theo hướng tách mối quan hệ tay ba thành ba mối quan hệ tay đôi để giải quyết. Khi hợp đồng mua căn hộ giữa người dân và chủ đầu tư dự án đã được hai bên xác nhận hoàn thành thì đủ điều kiện để cấp sổ hồng.
Việc định giá đất và xác định tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp thêm là việc độc lập giữa chính quyền và chủ đầu tư dự án, không liên quan gì đến người mua căn hộ. Chính quyền hoàn toàn đủ thẩm quyền về xử lý chủ đầu tư dự án khi không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính quyền không xử lý có nghĩa là rủi ro tham nhũng đang làm yếu trách nhiệm của chính quyền".
Theo luật sư Bùi Quang Hưng, cơ chế cần thay đổi vì vấn đề chưa nộp tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... không phải trách nhiệm của người dân. "Vấn đề này cần phạt thật nặng chủ đầu tư, không thể vì thế mà dừng việc làm sổ hồng cho người dân.
Nhà nước đã cấp phép cho chủ đầu tư bán nhà, căn hộ thì những rủi ro xuất phát từ trách nhiệm chủ đầu tư đối với cơ quan Nhà nước cần loại bỏ đối với người dân. Như trường hợp ở khu đô thị Ngoại Giao đoàn, trách nhiệm làm sổ đỏ cho người dân thuộc về chủ đầu tư là Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP Hancorp, các chủ đầu tư thứ cấp không thể làm sổ được".
Để bảo vệ quyền lợi cho người dân, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, Nhà nước phải áp dụng triệt để quy định pháp luật để có thể cấp được “sổ hồng” cho những người đủ điều kiện. Nếu chủ đầu tư vi phạm quy định gây nên việc “tắc sổ hồng” thì chủ đầu tư phải bồi thường, thậm chí bị khởi tố nếu như có dấu hiệu lừa dối khách hàng. Đặc biệt, cần giám sát những công trình đang xây dựng để tương lai không phát sinh những trường hợp tương tự.
"Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà và khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện.
Về vấn đề này, tôi cho rằng Nhà nước cần có quy chế xử lý ngay từ đầu, ngay từ lúc công trình đang xây dựng, ở đâu có việc buông lỏng quản lý, ở đâu có biểu hiện tiêu cực thì phải xử lý đến nơi đến chốn, không để tình trạng “trời mưa, đất chịu”, chủ đầu tư thì “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”. Cuối cùng để Nhà nước rơi vào tình trạng khó xử, không cấp thì khổ cho dân, cấp thì lại là hình thức vi phạm pháp luật”, luật sư Tú nêu quan điểm.
