Sau vụ "dẹp loạn" hàng loạt dự án "ma" của Công ty CP Địa ốc Alibaba, tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp ở Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT), Đồng Nai chỉ tạm lắng một thời gian, nay bùng phát trở lại với tính chất, mức độ không thua kém trước.
Đua nhau "xẻ thịt" rồi rao bán
Những ngày đầu tháng 5, đi dọc thị xã Phú Mỹ (tỉnh BR-VT), ai cũng dễ dàng nhận thấy hàng loạt "dự án" rao bán với những lời quảng cáo đầy đủ tiện ích nhưng giá thì chỉ vài trăm triệu đồng một nền. Thử gọi theo số điện thoại để lại ở một khu đất vừa phân lô xong ở xã Tóc Tiên (thị xã Phú Mỹ), chúng tôi được giới thiệu đây là dự án sẽ sinh lời rất cao nhưng vì kẹt tiền cần bán gấp nên mới có giá 1,7 đến 3 triệu đồng/m2, tùy vị trí. "Dự án này ngay gần đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, gần sân bay Long Thành (Đồng Nai) và cũng gần với các dự án lớn của tỉnh BR-VT, chị mua đi không hết cơ hội đó" - người phụ nữ nghe điện thoại thuyết phục và hẹn gặp chúng tôi.
Trái ngược với lời quảng cáo, qua quan sát, chúng tôi phát hiện cách khu đất đang phân lô để bán nền không xa là tấm bảng cảnh báo của chính quyền địa phương đối với những người mua đất. "Thế nhưng, dường như người mua "không thấy" bảng cảnh báo hay sao đó mà cuối tuần nào cũng có rất nhiều người môi giới dẫn khách lại và chốt giá bán" - chị Hoa, nhà cách khu đất khoảng 300 m, kể.
Chủ khu đất nông nghiệp 1,4 ha dựng chòi trong khu đất để làm nơi giao dịch và mở hẳn đường để khách mua tin tưởng Ảnh: NGUYỄN TUẤN
Để làm rõ thực hư nhằm cảnh báo, chúng tôi liên hệ với chính quyền xã Tóc Tiên thì được cho hay "dự án" đều là đất nông nghiệp chưa hoàn tất các thủ tục để triển khai dự án theo quy định, chỉ là hình thức phân lô đất nông nghiệp, bất chấp đất chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. UBND xã cũng đã kiểm tra, xử lý, yêu cầu tháo dỡ các biển quảng cáo, đề nghị chủ đầu tư thực hiện đầy đủ thủ tục đầu tư theo quy định. Thế nhưng, người môi giới, đơn vị rao bán vẫn làm liều.
Tình trạng trên cũng diễn ra ở 2 huyện Đất Đỏ, Long Điền (tỉnh BR-VT). Chính quyền địa phương cũng đã cảnh báo nhưng không ngăn xuể "dòng thác Alibaba" đang quay lại và ngày càng ngoan cố.
Giữa tháng 5, theo chân một nhân viên môi giới, chúng tôi đến khu đất có diện tích 1,4 ha ở xã Sông Thao, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Theo người môi giới, thửa đất này được chủ nhân phân thành 14 lô đất với diện tích 1.000 m2. Từ 14 lô đất này, chủ đất tự vẽ sơ đồ dự án phân lô thành 120 lô với chiều ngang 5 m, dài 20 m và rao bán 200 triệu đồng/lô từ giữa năm 2020. "Giấy tờ đàng hoàng và hợp lệ nhé anh" - người môi giới khẳng định.
Để tiện bề mua bán, chủ đất dựng hẳn 1 chòi lá trong khu đất để làm nơi giao dịch. Thế nhưng, sau khi xem qua các thủ tục giấy tờ từ người môi giới, chúng tôi tin chắc đây là đất kiểu… Alibaba. Nhưng chị H. - một người dân may mắn cảnh giác không mua nền, cho hay đã có mấy chục người xuống tiền đặt cọc. "Việc rao bán diễn ra từ tháng 5-2020 nhưng hình như chính quyền không biết" - chị H. nói.
Đúng như lời chị H., đến ngày 20-5-2021, UBND xã Sông Thao mới có báo cáo gửi UBND huyện Trảng Bom với nội dung: "Tại các thửa đất kéo dài từ 463 đến 475 tờ bản đồ số 30 xã Sông Thao có dấu hiệu phân lô, bán nền trái phép trên đất nông nghiệp". UBND xã này cho hay phía xã đã lập biên bản kiểm tra ghi nhận toàn bộ việc chủ đất tự ý phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp. Phía xã cũng đã yêu cầu chủ đất tháo bỏ chòi dựng giữa thửa đất để làm nơi giao dịch buôn bán bất hợp pháp (!?).
Ở xã An Phước, huyện Long Thành (Đồng Nai), 1 chủ đất còn "to gan" làm đường nhựa để bán các nền đất nông nghiệp bất chấp chính quyền xã cắm bảng cảnh báo "khu vực này hiện không có dự án phân lô, tách thửa nào được cơ quan chức năng phê duyệt. Hành vi tự ý chuyển nhượng xây dựng trái phép sẽ bị xử lý nghiêm". Thửa đất nông nghiệp này nằm ở ấp 5, xã An Phước, có diện tích 4.000 m2, sát con đường vào khu công nghiệp Long Đức, cách trụ sở UBND xã An Phước khoảng 3 km. Chủ đất phân thành khoảng 40 nền, mỗi nền 100 m2. Hôm chúng tôi đến con đường nhựa đã bị "lật tung". Liên hệ UBND xã thì được cho hay khi phát hiện đã lập tức phá bỏ con đường. Thế nhưng, khi trong vai người mua đất, chúng tôi liên hệ với chủ đất thì được người này cho biết tất cả nền đất đã bán xong (!).
Cảnh báo và ngăn chặn
Liên quan việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, gần đây, đại tá Vũ Hồng Văn, Giám đốc Công an tỉnh Đồng Nai, cho hay qua công tác nắm tình hình và điều tra, công an nhận thấy nhiều nơi diễn ra tràn lan, mất kiểm soát, nếu không kiên quyết ngăn chặn thì tình trạng này không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn tạo ra bong bóng về giá bất động sản, do giá đất bị "thổi" lên quá cao.
Công an tỉnh Đồng Nai cảnh báo người dân nên cảnh giác với những khu đất nhà đầu tư tự ý xây dựng hạ tầng, thu tiền khách hàng khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý; lợi dụng tách thửa cho các thành viên trong gia đình nhưng thực chất là ủy quyền cho doanh nghiệp tách thửa bán nền... Khi mua những nền đất này, khách hàng sẽ đối diện với rủi ro cao, nhiều khi mất trắng. Vì vậy, đối với những dự án "ma" này, nếu phát hiện hãy báo cơ quan chức năng để có hướng xử lý rốt ráo.
Một khu đất nông nghiệp bị xẻ thịt thành nhiều nền đất để rao bán ở xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Ảnh: NGỌC GIANG
Tương tự, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh BR-VT khuyến cáo các cá nhân, tổ chức trước khi giao dịch cần tham khảo quy hoạch sử dụng đất của tỉnh đã được công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh và website của sở. Đồng thời, lưu ý tất cả người dân, doanh nghiệp, tổ chức khi mua đất nền phân lô, dự án phân lô khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định cần liên hệ UBND các địa phương để tìm hiểu kỹ về tính pháp lý, quy hoạch sử dụng đất cũng như nâng cao hiểu biết pháp luật về đất đai tránh hệ lụy như thời gian qua.
Để chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp, UBND tỉnh BR-VT vừa ban hành văn bản hỏa tốc chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với UBND các huyện, thị xã, thành phố thường xuyên cập nhật các dự án nhà ở, khu đô thị, các khu đất được phép phân lô tách thửa đất ở, đủ điều kiện được chuyển nhượng, công khai trên các trang thông tin điện tử để người dân biết, nhằm tránh bị thiệt hại khi tham gia giao dịch. Đặc biệt, các địa phương cần chủ động phối hợp với Sở Xây dựng cập nhật các dự án, kiểm tra xử lý dứt điểm các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, xây dựng công trình trái phép, sai phép. Định kỳ hằng quý (vào ngày 20 tháng cuối quý) báo cáo kết quả về UBND tỉnh để tổng hợp.
Ngoài ra, ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh BR-VT, còn ký văn bản tạm dừng thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng một thửa đất, kể cả các trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa hoàn thành các thủ tục xác nhận, cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất, thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn.
Một sổ đỏ 103 người đứng tên đồng sở hữu
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh BR-VT, từ khi Quyết định số 18/QĐ-UBND ngày 22-7-2019 của UBND tỉnh quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực, nhiều người dân đã đổ xô mua đất dưới hình thức đồng sở hữu. Đất đồng sở hữu không giới hạn số người đứng tên trên một sổ nhưng thường phổ biến ở ngưỡng 5 người đứng tên trên một thửa 500 m2.
Qua thống kê trên địa bàn tỉnh có 3.771 sổ đỏ đất nông nghiệp đồng sở hữu. Cá biệt, tại TP Vũng Tàu có 125 sổ với số người đồng sở hữu từ 11 đến 50 người và có 8 sổ đứng tên từ 50 người trở lên, thậm chí có sổ đứng tên của 103 người. Vì vậy, việc mua đất phân lô theo hình thức đồng sở hữu không chỉ mang đến rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý chuyên ngành như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.
Trước thực trạng trên, UBND tỉnh BR-VT đã yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát quy định pháp luật để chấn chỉnh.
