Lách luật, huy động vốn trái phép?
Thời gian qua, dự án Bcons Polygon do Công ty Cổ phần địa ốc Bcons làm chủ đầu tư (tọa lạc tại đường Bế Văn Đàn, phường An Bình, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) được giới thiệu và chào bán rầm rộ ra thị trường với những lời hoa mỹ: “Bcons Polygon tọa lạc ngay khu vực phát triển nên hệ thống hạ tầng tiện ích vô cùng thuận lợi, tất cả cách dịch vụ từ học tập đến mua sắm, chăm sóc sức khỏehiện hữu trong bán kính chưa tới 3km. Ngoài ra, dự án còn được quảng cáo thiết kế theo phong cách hiện đại đem đến không gian sống an yên, tiện nghi. Với vị trí đẹp, giá tốt, sản phẩm chất lượng, tiến độ thi công thần tốc cùng nhiều chương trình tài chính hỗ trợ người mua nhà, nhất là mức giá tốt, Bcons Polygon được nhận sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà trong năm 2022 này”.
Các sản phẩm của dự án được được giới thiệu, do các đơn vị như: Công ty Bất động sản Sao Việt, TeraLand và Bcons PS Land phân phối.
Phối cảnh dự ánBcons Polygon
Trong vai khách hàng có nhu cầu đầu tư dự án này, phóng viên được một người tự giới thiệu là nhân viên của Công ty Thuận Hùng tư vấn: Dự án Bcons Polygon là dự án thứ 8 của Tập đoàn Bcons với 783 căn hộ hiện đại được xây dựng với thiết kế 2 block căn hộ với 29 tầng nổi và 2 tầng hầm. Cung cấp ra thị trường 764 căn hộ từ 1 – 3 phòng ngủ cho số lượng cư dân khoảng 1.527 người. Bcons Polygon là phiên bản mới nhất, nâng cấp nhất về tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao.
Để tạo niềm tin cho khách hàng, nhân viên này cho biết: “Dự án Bcons Polygon là dự án gần như đầy đủ pháp lý mức giá dự kiến là 34tr/m2. Dự án tọa lạc tại ví trí đẹp, với nhiều tiện ích hấp dẫn, nên anh chị cứ booking lấy số thứ tự trước, để đến ngày mở bán anh sẽ lấy được căn đẹp...”.
Tuy nhiên, khi được hỏi về các hồ sơ pháp lý của dự án, thì nhân viên này cho biết: “Hiện tại, dự án Bcons Polygon vừa mới có quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư”. Bên cạnh đó, nhân viên này còn gửi cho phóng viên nhiều hình ảnh thể hiện khách hàng đã chuyển tiền để đặt cho Công ty Thuận Hùng và phiếu thu, phiếu yêu cầu tư vấn mà khách hàng đã ký kết với Bcons.
Được biết Công ty Thuận Hùng là sàn f2 của dự án Bcons, theo đó Công ty Thuận Hùng ký kết hợp tác phân phối sản phẩm của Bcons Polygon với Tera Land.
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, tại khu đất được quảng cáo sẽ thực hiện dự án Bcons Polygon vẫn là bãi đất trống. Tại khu đất này, một vài máy móc phục vụ thi công vẫn nằm “ngổn ngang”, chưa hề có dấu hiệu thi công cơ sở hạ tầng.
Mặc dù còn ngổn ngang, nhếch nhác, hạ tầng chưa hoàn thiện, thế nhưng chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đã quảng bá rầm rộ và rao bán các sản phẩm tại dự án Bcons Polygon, thu tiền của khách hàng qua “phiếu yêu cầu tư vấn” hoặc nếu khách hàng muốn sở hữu căn hộ tại dự án thì tiến hành ký phiếu đăng ký giữ chỗ do Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sao Việt với số tiền là 30 triệu đồng. Nhân viên tư vấn còn cho biết, dự án này 100% căn hộ đều có ban công, tiện ích như hồ bơi, phòng gym... chủ đầu tư kết hợp với các ngân hàng cùng hình thức thanh toán linh hoạt, khách hàng chỉ cần đóng 30 triệu đồng để đặt giữ chỗ, sau 7 đến 10 ngày đóng thêm 10% giá trị căn hộ, khoảng 180 triệu đồng (210 triệu trừ đi 30 triệu đã đặt), dự kiến đến tháng 7/2022 sẽ xong phần móng thì ký Hợp đồng mua bán.
Dự án Bcons Polygon chỉ là bãi đất trống, chưa chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật.
Đây được coi là hình thức “lách luật”, có dấu hiệu huy động vốn trái phép của chủ đầu tư và đơn vị phân phối dự án Bcons Polygon, khi chưa chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định. Mặc dù pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.
Cụ thể, khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật".
Khách hàng, nhà đầu tư là bên chịu nhiều rủi ro
Cũng cần phải nhắc lại, hiện nay tại một số tỉnh, thành phố xuất hiện những doanh nghiệp bất động sản đã ngang nhiên "vẽ" dự án ảo để phân lô, bán nền, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật. Nhiều khách hàng, nhà đầu tư cả tin, xuống tiền đã vô tình "sập bẫy", mất tiền oan, phát sinh những tranh chấp, gây mất an ninh trật tự địa phương.
Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc các doanh nghiệp bất động sản dùng các phương thức kể trên để lách luật, huy động vốn đang tạo ra một thị trường bất động sản thiếu minh bạch, đẩy khách hàng, nhà đầu tư đối mặt với những rủi ro; khiến nhiều doanh nghiệp làm ăn chân chính vô tình bị mất đi những khách hàng tiềm năng.
Khách hàng booking giữ chỗ bằng "phiếu yêu cầu tư vấn"
Việc chưa đủ điều kiện mở bán, pháp lý còn mập mờ mà nhận tiền từ khách hàng sẽ mang lại nhiều rủi ro khi khách hàng khi xuống tiền. Do vậy, bên cạnh sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng, thì khách hàng, nhà đầu tư cần phải hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ, trước khi tham gia đầu tư tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định.
Luật sư Đặng Thái Hà, đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết:Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cógiấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó....”.
Ngoài ra, để được mở bán chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận đượcthông báo của Sở Xây dựng dự án đó đủ điều kiện thì mới được phép bán.
Bên cạnh đó, pháp luật không cho phép ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản với khách hàng. Cụ thể, Điểm a, khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.
Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong bất động sản chính là đang lách Luật đất đai.
Bên ngoài dự ánBcons Polygon
Theo Luật sư Đặng Thái Hà, về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.
Với thực tế đó, khách hàng nên thận trọng trước những diễn biến bán hàng tại dự án này bởi một dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ có thể được phép mua bán khi có thông báo đủ điều kiện mở bán của cơ quan thẩm quyền, mà điều kiện tiên quyết đó chính là đã hoàn thành xong và được nghiệm thu về hạ tầng kỹ thuật.
