Để đáp ứng nhu cầu của người dân, chính quyền địa phương luôn tạo điều kiện cho việc chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, lợi dụng việc này sau khi đất được chuyển đổi nhiều người đã tách thửa, phân lô rao bán rầm rộ… khiến thị trường bất động sản có nhiều biến động, rủi ro.
Tách thửa, phân lô để bán
Những ngày cuối năm, tình trạng giao dịch bất động sản không còn rầm rộ như thời gian trước. Tuy nhiên, các vùng ven Hà Nội vẫn là điểm thu hút của nhà đầu tư.
Nằm sâu trong ngõ 209 đường Cổ Đông 2 (xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây) là một khu đất đã được san gạt bằng phẳng, một số hạng mục hạ tầng đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dù đang trong quá trình hoàn thiện nhưng các môi giới vẫn dẫn nhà đầu tư ra vào nườm nượp.
Trong vai nhà đầu tư, PV được các nhân viên giới thiệu là khu đất này có tổng 93 lô được chia ra làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 được chia ra 53 lô. Giai đoạn 2 có 40 lô và dự kiến ra Tết Nguyên đán mới tách thửa xong.
“Đến thời điểm này cơ bản đã có khách đặt cọc, chỉ còn một vài lô sâu, góc. Sau khi tách thửa xong những lô đẹp giá cao nhưng có người vào luôn rồi. Ở đây giá lô đẹp 24 triệu/m2” - một nhân viên tên Đạt nói.
“Ở đây pháp lý rất đầy đủ, giá cả lên theo từng đợt. Nếu có tiền cứ đặt cọc giữ chỗ trước, nếu sau thời gian đóng cọc mà không đủ tiền vào bên em trả lại cọc bình thường. Nhiều người đến xem xong là chốt luôn, thời điểm này phải mua luôn chứ không khó có cơ hội lắm” - nhân viên này nói.
Cũng ở gần đó, nằm trong ngõ Cổ Đông 1 với tên gọi “Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông” đang được các môi giới rao bán rầm rộ.
Trong vai khách hàng, PV được một nhân viên môi giới cho biết, 120 lô được tách từ 2 chứng nhận sử dụng đất. Diện tích các lô được tách từ 70-hơn 100m2. Cam kết 100% diện tích đất ở, được tách sổ từng lô. Do đang làm hạ tầng nên tạm nhận đặt chỗ từ 20 triệu đồng/lô. Giá được chào bán dao động từ 18 - 22 triệu đồng/m2.
Khi PV đề nghị được xem mặt bằng thì nhân viên cho biết, dự án đang làm hạ tầng, sang tuần mở bán mới cho khách vào xem, đó cũng là thời gian chuyển từ cọc giữ chỗ sang “cọc chết”.
Dạo quanh địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì là hàng chục dự án tương tự hiện hữu với những cái tên mỹ miều như: Dự án Khu dân cư Khoang Mái, Khu dân cư sinh thái Hoà Lạc, Hoà Lạc Louis, Diamond Riverside..., cũng có những dự án "lấp liếm" chỉ đặt tên dự án theo đặc điểm số lô, ví dụ như: 72 và 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân; 34 lô đất thôn Hoà Lạc, 40 lô Phú Cát…
Các dự án dạng này tập trung nhiều tại các xã Đồng Trúc, Phú Cát, Thạch Hoà, Hoà Thạch huyện Quốc Oai; xã Bình Yên, Tiến Xuân thuộc huyện Thạch Thất; Yên Bài thuộc huyện Ba Vì. Những nhà đầu tư quảng cáo gắn liền với dự án này: Công ty Cổ phần Bất động sản Green Land, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốc Hưng Vượng Holdings (Hưng Vượng Holding), Công ty cổ phần Vakaland... Ngoài ra còn hàng trăm dự án khác được đề xuất khi vào trang tìm kiếm Google các cụm từ khoá như "đất nền ven đô", "đất nền hoà lạc"...
"Đẻ" hàng chục nghìn mét vuông đất ở mỗi năm
Thời gian gầy đây, tình trạng chuyển đổi sang đất ở ngày càng nhiều. Trao đổi với Lao Động, Chủ tịch UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) Trương Quang Hồng cho biết, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua.
Theo đó, năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42ha, lên 252,3ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10ha.
Ông Hồng cho hay, việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở “đau đầu” trong việc thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.
“Không thể nào liên hệ được với các chủ đất, không biết họ là ai và ở đâu. Có những người tận Sài Gòn, Hải Phòng đến mua rồi bỏ đấy nên rất khó quản lý được dân cư và thu thuế phi nông nghiệp theo quy định” - ông Hồng than thở.
Cũng liên quan đến vấn đề này, bà Phùng Bích Phượng - cán bộ địa chính xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) cho biết, trong năm 2021 toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, tuy nhiên chỉ được duyệt khoảng 100 hồ sơ với tổng diện tích hơn 7ha.
Trong khi đó, tại buổi làm việc với PV, ông Nguyễn Thanh Hà - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường thị xã Sơn Tây cho biết, nếu nói về luật, tách thửa là quyền của mỗi công nhân khi đủ điều kiện. Họ muốn tách ra cho con, cho gia đình, anh em. Nếu minh bạch là như vậy.
Tuy nhiên, theo ông Hà, để tách ra bán và đầu tư thì phải có điều kiện, chẳng hạn như thế phải có đất ở, có giao thông, kết nối hạ tầng đầy đủ. Đặc biệt, nếu theo luật thì khi kinh doanh phải đăng ký bất động sản.
“Ở đây đang nhập nhèm giữa tách cho người thân và tách để bán. Tách cho người thân để dùng nhưng người thân không dùng lại bán đi, nhập nhằng như nhau” - ông Hà nói.
Cũng theo vị này, luật không cấm nhưng chưa rõ ràng. Nếu tách ra để rao bán việc nọ việc kia khi chưa đủ điều kiện, pháp lý là vi phạm pháp luật ở lĩnh vực đầu tư bất động sản. Thực ra việc tách thửa quy định mục đích cho con cháu, cho người thân nhưng phần lớn là tách ra để kinh doanh. Ông Hà nói rằng việc này là do hạn chế của luật, gần đây không riêng gì ngoài này mà trong Lâm Đồng cũng xảy ra.
Khi được hỏi trong năm 2021 có bao nhiêu trường hợp xin chuyển nhượng sang đất ở, ông Hà nói số liệu này phải lấy từ phía đơn vị thuế mới chính xác. Bởi lẽ, có nhiều trường hợp xin tách hàng nghìn mét vuông nhưng không có tiền để nộp. Họ phải bán xong mới có tiền nộp.
