Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).
Đáng chú ý, lô đất ký hiệu 3-12 với diện tích 10.059,7 m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Con số này tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng/m2.
Con số kỷ lục khiến dư luận và giới chuyên gia đưa ra nhiều câu hỏi cũng như phân tích về hệ lụy phía sau.
Ai hưởng lợi?
Nhiều người cho rằng câu trả lời cho câu hỏi này quá đơn giản: Đó là Ngân sách Nhà nước, đất đấu giá càng cao thì ngân sách càng có nguồn thu lớn.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đó chỉ là bề nổi, còn thực tế, những hệ luỵ cho ngân sách trong dài hạn mới thực sự là vấn đề đáng bàn luận.
4 lô đất Thủ Thiêm được đấu giá. (Ảnh: Người lao động)
Lâu nay, câu chuyện thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng vốn là nút thắt chưa thể gỡ mỗi khi làm dự án. Bởi lẽ giá đền bù thường rẻ mạt, trong khi giá thị trường cao ngất ngưởng, có những nơi mức chênh giá lên tới hàng chục lần. Chính vì vậy, nếu giá đất đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2, câu chuyện về giá đền bù cho nhiều dự án sau này chắc chắn sẽ khiến các cơ quan nhà nước phải đau đầu.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, khi giá đất đấu giá tăng cao, thiết lập một mặt bằng giá mới, việc bồi thường giá đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản.
Vì vậy, theo ông Đính, nếu mức giá này thành hiện thực, Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng, khẳng định đây chỉ là trường hợp cá biệt.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đấu giá đất sẽ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, nhưng thời điểm này mức đấu giá cao ngất ngưởng lại tiềm ẩn nhiều nỗi lo, gây ra áp lực cho cả doanh nghiệp và chính quyền. Những khu vực hạ tầng chưa thực sự hoàn thiện, đối chiếu với quy luật giá trị có nhiều bất thường, không loại trừ khả năng nhằm kích giá thị trường theo kiểu tăng ảo.
Các chuyên gia đều chung quan điểm hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước, nhưng cần cẩn trọng, tránh để để xảy ra "bong bóng" bất động sản khi các dự án khác đồng loạt tăng giá “ăn theo”.
Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, việc chấp nhận mua với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2, chắc chắn cũng là bước đi mạo hiểm. Với mức giá đất cao như vậy, doanh nghiệp phải làm căn hộ với giá 500 - 700 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỷ đồng/m2 mới có lợi nhuận.
“Thị trường hiện nay có phân khúc đấy, nhưng chiếm tỷ trọng quá nhỏ. Phân khúc này thường kỳ vọng vào tệp khách hàng quốc tế, nhưng lượng khách quốc tế theo quy định cũng chỉ được mua 30%, nên đầu ra rất khó khăn, nhiều bất hợp lý”, ông Đính phân tích.
Theo tính toán của các chuyên gia xây dựng, nếu lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2 (giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp).
Trong khi đó, mặt bằng chung của các dự án cận kề Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Do đó, mức giá bán này để tìm được người mua là 1 thách thức lớn với chủ đầu tư.
Lãnh đạo 1 doanh nghiệp bất động tại TP.HCM thì tỏ ra lo lắng, bởi lẽ giá đất hiện nay đã rất cao, doanh nghiệp khó tìm được đất để làm dự án.
“Nay nếu giá đất trúng thầu là 2,4 tỷ đồng/m2 thì chắc chắn việc tìm quỹ đất để xây nhà tại TP.HCM sẽ còn khó khăn hơn nữa”, vị giám đốc doanh nghiệp này chia sẻ.
Ông chủ Tân Hoàng Minh (phải) gây sốc cho giới kinh doanh bất động sản TP.HCM khi đưa ra mức giá không tưởng để sở hữu đất vàng. (Ảnh: SGĐTTC)
Người nghèo bị ảnh hưởng nặng nề
Nghe có vẻ vô lý vì khu đất được đấu giá ở Thủ Thiêm không liên quan đến người nghèo. Nhưng các chuyên gia cho rằng, mức 2,4 tỷ đồng một m2 đất Thủ Thiêm vừa đấu giá thành công sẽ đẩy giá đất lên cao kỷ lục, ảnh hưởng đến mọi phân khúc nhà ở. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà giá rẻ của người nghèo thêm xa vời.
Ông Nguyễn Văn Đính phân tích, trên thị trường bất động sản hiện nay, những căn hộ giá bình dân gần như đã “mất hút” thì nay có lẽ sẽ không còn. Bởi lẽ, khi xác lập giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, đồng nghĩa với mặt bằng giá sẽ tăng đột biến.
Ông Đính dẫn giải: Trước đây, việc tại quận 9 các dự án thiết lập đỉnh giá mới từ 60 - 80 triệu đồng/m2 đã khiến mặt bằng dự án ở TP.HCM cũng tăng giá theo. Kể cả chung cư bình dân trong khu vực này trước đây có giá hơn 20 triệu đồng/m2 cũng bị đẩy lên cao, từ phân khúc bình dân lên phân khúc trung cấp dù chất lượng bình dân.
Không chỉ khu vực quận 9 và TP.HCM mà mức giá trên còn khiến những vùng xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai…giá đất cũng được đẩy lên theo. Đơn cử như Bình Dương trước đây giá đất hơn 10 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới 40 triệu đồng/m2.
“Điều đáng nói là việc tăng giá này không đúng với bản chất, tăng theo kiểu nước lên bèo nổi theo”, ông Đính nhấn mạnh.
Việc tăng giá này khiến thu nhập của người dân và giá nhà ngày càng cách xa nhau. Thu nhập trung bình của người dân chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng, trong khi giá nhà tăng hàng chục triệu đồng/m2.
“Nhu cầu có nhà để ở của người dân nghèo ngày càng trở thành giấc mơ xa vời”, ông Đính bày tỏ.
Giới chuyên gia cho rằng, giá đất "trên trời" như trong cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh sẽ khiến mặt bằng thị trường bất động sản TP.HCM bị đội lên. (Ảnh minh họa: báo Quốc tế).
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng thừa nhận, một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao bất thường là có thể khiến phân khúc nhà bình dân bị triệt tiêu.
Trong 2 năm đại dịch COVID-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TP.HCM gần như vắng bóng các sản phẩm nhà giá thấp. Nay giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, bỏ trống phân khúc nhà bình dân.
Việc giá đất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tác động trực tiếp đến tất cả các phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).
Đầu tiên giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến giá bán các phân khúc cao - trung cấp cũng leo thang. Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể.
“Giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, chắc chắn sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản”, ông Châu nhận định.
Dưới góc độ thị trường, một hệ luỵ khác cũng được GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra là, nếu sự thật đơn vị đấu giá cố tình trả giá “trên trời” cho khu đất ở Thủ Thiêm và làm giá đất những khu vực lân cận bị đẩy lên cao, sẽ rất bất lợi cho thị trường nói chung.
Cụ thể, khi giá bất động sản tăng bất thường không theo nhịp độ phát triển kinh tế, người dân sẽ dồn vốn vào thị trường bất động sản khiến cho không còn ai muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nữa. Thị trường không mong muốn những hoạt động kích giá ảo như vậy.
Cao bất thường
Giới phân tích cho rằng, con số 2,4 tỷ đồng/m2 đã khiến Việt Nam trở thành quốc gia có giá đất đắt nhất thế giới, vượt cả Mỹ và Hong Kong - những thị trường bất động sản vốn nổi tiếng đắt đỏ.
Còn nếu so ngay tại TP.HCM, con số này khiến Thủ Thiêm trở thành khu vực có giá đất vượt qua cả quận 1 - nơi lâu nay vẫn được coi là trung tâm của thành phố. Cụ thể, khảo sát trên các trang mua bán nhà đất, hiện tại giá nhà đất ở trung tâm quận 1 dao động từ 1 - 2 tỷ đồng/m2.
Nhận định về mức giá này, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định: “Quá bất thường. Việc trả giá là của nhà đầu tư và họ có những tính toán của riêng họ, nhưng mức giá cao này là không tưởng. Chúng ta cần phải chờ đợi xem họ có nộp tiền thật hay không?”.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 có thể khiến trung tâm TP.HCM chính thức thay đổi khái niệm.
Nếu trước đây quận 1 là khu vực trung tâm của TP.HCM với lõi là các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường thì nay, khái niệm trung tâm TP.HCM được định vị lại theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn. Nguyên nhân vì mức giá 2,4 tỷ đồng/m2, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1.
