Theo một số nguồn tin, hiện nay tại địa bàn tỉnh Bình Dương, dự án chung cư An Bình (đường Bế Văn Đàn, phường An Bình, TP. Dĩ An) đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép, vi phạm quy định của pháp luật.
Tìm hiểu được biết, dự án chung cư An Bình do Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons (gọi tắt là Công ty Bcons), thành viên của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây Dựng Bcons làm chủ đầu tư, các đơn vị phân phối sản phẩm là Sao Việt, TeraLand và Bcons PS Land.
Trước đó, UBND TP. Dĩ An đã ban hành Quyết định số 1371/QĐ-UBND ngày 15/4/2022 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 chung cư An Bình, trên diện tích 5.855,5m2 thuộc khu phố Bình Đường 3, phường An Bình, TP. Dĩ An. Dự án gồm 2 block căn hộ với thiết kế 29 tầng nổi và 2 tầng hầm, dự kiến cung cấp ra thị trường 783 căn hộ cho số lượng cư dân khoảng 1.530 người.
Chung cư An Bình được quảng cáo rầm rộ trên truyền thông đại chúng thời gian gần đây, dưới tên gọi "Bcons Polygon". Đặc biệt chủ đầu tư còn tổ chức một buổi ra mắt dự án hoành tráng tại trung tâm hội nghị White Palace (TP. Thủ Đức, TP.HCM) vào sáng 29/5 vừa qua, thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư.
Tuy nhiên, theo Quyết định số 3237/QĐ-UBND ngày 31/12/2021 và Quyết định số 1371/QĐ-UBND ngày 15/4/2022, chính quyền tỉnh Bình Dương còn chưa phê duyệt tên thương mại “Bcons Polygon” cho dự án chung cư An Bình.
Đáng chú ý, hiện cũng chưa có văn bản xác nhận dự án chung cư An Bình đủ điều kiện được huy động vốn. Khu đất được giới thiệu về dự án vẫn đang được quây tôn kín, bên trong đã được san lấp mặt bằng, có một số máy móc và vật liệu xây dựng. Thế nhưng, các môi giới dự án vẫn mời chào khách hàng "đặt cọc" trước và tiến hành thu tiền của họ thông qua "phiếu yêu cầu tư vấn", cho thấy dấu hiệu làm trái quy định pháp luật khi chưa đủ điều kiện mở bán.
|
Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật". Theo Bộ Xây dựng thì với những quy định trên, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật. Nhìn nhận thêm về mặt pháp lý, giới chuyên gia cũng cho rằng nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng này diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” hay “phiếu đăng ký giữ chỗ” như trên. Trong khi hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp, điển hình như vụ lừa đảo quy mô lớn làm dư luận dậy sóng của Công ty Alibaba. |
Cũng theo tìm hiểu của VietnamFinance, chủ đầu tư dự án Bcons Polygon đang đối mặt với những rủi ro tài chính khi sử dụng đòn bẩy ở mức quá cao. Cụ thể, từ khi thành lập vào cuối năm 2017, đến hết năm 2020, nợ phải trả của Công ty Bcons sau nhiều năm tăng "phi mã" đã vượt qua ngưỡng 2.090 tỷ đồng, trong đó 1.513 tỷ đồng là nợ dài hạn.
Mặt khác, vốn chủ sở hữu dù tăng, nhưng vẫn không thấm tháp với 293,6 tỷ đồng, chỉ bằng 14% nợ phải trả. Như vậy, tỷ số nợ trên vốn của Công ty Bcons là 7,11 lần, tức mỗi đồng vốn gánh đến hơn 7 đồng nợ...
Chủ nợ lớn nhất của Công ty Bcons là Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) - Chi nhánh An Phú. Tổ chức tín dụng này đã nhận thế chấp dự án Bcons Garden (65 Phạm Hữu Lầu, phường Dĩ An, tỉnh Bình Dương) dựa trên văn bản số 804/UBND-KT ngày 27/02/2020 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu căn hộ Bcons Garden của UBND tỉnh Bình Dương (không bao gồm quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).
Tổng giá trị tài sản thế chấp do hai bên thống nhất xác định là 1.063 tỷ đồng, hợp đồng ký kết vào cuối quý III/2020. Tương tự, dự án Bcons Polygon cũng được MBBank bảo lãnh tài chính, theo thông tin từ chủ đầu tư cho hay.
Không chỉ Công ty Bcons, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây Dựng Bcons (Tập đoàn Bcons) cũng đang "cõng" các khoản nợ lớn so với bộ đệm vốn tương đối mỏng manh. Điển hình năm 2019, nợ phải trả của Tập đoàn Bcons đứng ở mức 524 tỷ đồng, tiếp tục "nhảy" vọt lên 976 tỷ đồng vào năm 2020, hầu hết là nợ ngắn hạn (852 tỷ đồng).
Trước tình trạng nợ trên vốn gấp đến 8,2 lần, Tập đoàn Bcons đã có cú tăng vốn từ lên 63,7 tỷ đồng lên 430 tỷ đồng vào cuối năm 2020. Tuy đã hạ được tỷ trọng nợ trên tổng tài sản, song chi phí lãi vay đã ngày một trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, ví dụ năm 2020 đã "ngốn" đến 15 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần năm trước đó.
Điểm sáng là kết quả kinh doanh của Tập đoàn Bcons khá lạc quan, với doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng từ 318 tỷ đồng lên 1.048 tỷ đồng giai đoạn 2019-2020. Tương ứng với đó, lãi ròng cũng cải thiện từ 12,7 tỷ đồng lên 93,5 tỷ đồng.
Được biết, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons là ông Lê Như Thạch, sinh năm 1977, một cựu giảng viên trường Đại học Bách Khoa. "Đại bản doanh" của Tập đoàn Bcons đặt ở phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Cập nhật đến cuối năm 2021, vốn điều lệ của doanh nghiệp đạt 600 tỷ đồng.
