Độc lạ Khu nhà vườn The Sông với pháp lý nhiều không

Mới đây, trên nhiều website và mạng xã hội xuất hiện thông tin bán dự án Khu nhà vườn The Sông – Tọa độ lý tưởng, nghỉ dưỡng riêng biệt giữa lòng sông.

Theo đó, Khu nhà vườn The Sông tọa lạc tại xã Phú Đông, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai được phóng đại là một trong những dự án tiềm năng bất nhất trong khu “Tam giác vàng” gồm quận 2, quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) và huyện Nhơn trạch.

The Sông được phân làm 21 lô có diện tích từ 1000 – 2000m2, với giá giao động từ 3,0 – 4,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, hiện trạng của lô đất này là đất cây lâu năm và đất lúa, chưa có lối đi vào nên phải di chuyển bằng ca nô.

Để hiểu rõ hơn về dự án, PV liên hệ với một nhân viên môi giới tên Q. thuộc Công ty NTC Group thì được cho biết: “Khu nhà vườn The Sông là khu đất cá nhân của Tổng Giám Đốc Đỗ Duy Nghi được công ty em là Công ty NTC Group mua lại và phát triển. Hiện tại, dự án này bên em chủ yếu là bán cho những khách hàng với mục đích để nghỉ dưỡng, lựa chọn là ngôi nhà thứ hai sau những bộn bề lo toan cuộc sống. Dự án được phân thành 21 lô có kí hiệu là TS01- TS21. Tuy nhiên đã có khách hàng cọc 7 nền gồm TS03, TS08 và từ TS12 - TS16. Riêng lô TS02 là nhà mẫu đã được xây dựng hoàn thiện. Hôm nào anh sắp xếp thời gian thì em mời anh đến văn phòng công ty em (địa chỉ số 20 đường B2, KĐT Sala, phường An Lợi Đông, TP. Thủ Đức) để mình đi thực tế dự án và trải nghiệm. Từ văn phòng công ty em, anh di chuyển trên cung đường Mai chí Thọ - Đồng Văn Cống – Lê Thị Định rồi qua phà Cát Lái, đi thêm tầm 1km nữa là tới bên đò nhỏ. Sau đó, mình sẽ đi bằng ca nô vào dự án”.

“Về giá bán thì 1000m2 đất cây lâu (CLN) năm có giá từ 3,4 -3,7 tỷ đồng; 1300m2 đất CLN thì 4,5 tỷ đồng; 1000-1200m2 đất lúa thì có giá 3,0 – 3,3 tỷ đồng. Về phương thức thanh toán thì bên em có 2 loại, nếu anh thanh toán nhanh thì cọc bên cho bên công ty em 100 triệu đồng, 20 ngày sau sẽ thanh toán đủ 100% giá trị lô đất để công chứng GCNQSDĐ (bao gồm 100 triệu đặt cọc) thì anh được chiết khấu 2%. Còn nếu anh thanh toán chuẩn thì anh cũng phải cọc 100 triệu, trong vòng 7 ngày sau thanh toán 30% và trong vòng 60 ngày kế tiếp (kể từ ngày thanh toán đợt 2) thì anh thanh toán 70% còn lại và công chứng chuyển nhượng GCNQSDĐ”, nhân viên Q. cho biết thêm.

Một chiều cuối tuần tháng 05, PV tìm đến vị trí bến đò nhỏ trên đường Phan Văn Đáng để đi thực tế trải nghiệm dự án The Sông. Tiếp đón PV có nhân viên môi giới trên và một người đàn ông khoảng 40 tuổi lái ca nô. Trên nhánh sông rạch Ông Mai, ca nô di chuyển khoảng 15 phút là vào tới vị trí dự án.

Ghi nhận thực tế, hiện trạng dự án The Sông đã xây dựng hoàn thiện khu nhà mẫu trên lô đất được kí hiệu TS02 gồm 01 nhà tạm được “biến tấu” xây cao theo kiểu nhà sàn ở phía mặt tiền lô đất. 01 nhà tạm ở giữa lô đất dùng làm phòng ngủ và 01 nhà tạm ở phía cuối lô đất dùng làm kho và WC. Mặt tiền khu nhà mẫu đã được đóng kè hoàn thiện, phía bên trái khu nhà mẫu (giáp lô TS01) được đào một giao thông hào để dẫn nước từ rạch vào. Lô TS01 và TS03 đã được san lấp.

Qua trao đổi, nhân viên Q. cho biết: “Thực tế khu anh đang đứng này chỉ có 11 lô đất CLN, 7 lô đất CLN còn lại cũng nằm ở mặt tiền rạch ông Mai nhưng lúc nãy di chuyển vào khu này mình đã đi qua và 3 lô đất lúa thì nằm ở phía trong khu mình đứng một đoạn nữa. Bên em đang bán hiện trạng lô đất thô, nếu anh mua thì bên em sẽ hỗ trợ anh về vấn đề tìm đơn vị san lấp, thi công kè nhưng chi phí thì anh chịu (phí san lấp khoảng 120 triệu và 100 triệu đồng phí làm kè)”.

Tiếp đó PV có đề cập đến về đề xây dựng trên đất CLN hoặc đất lúa thì như thế nào, nhân viên Q. bật mí: “Anh chỉ cần bỏ ra khoảng 10 – 15 triệu là anh sẽ xây dựng những căn nhà tiền chế giống như khu nhà mẫu TS02 này. Do đây nằm trên rạch, dân cư cũng thưa thớt nên chính quyền dễ lắm anh ơi” (?).

Được biết, Công ty Cổ phần Đầu tư NTC Group (trụ sở tại 62 Võ Văn Tần, phường Võ Thị Sáu, quận 3, Tp. HCM) có mã số thuế 0316776085 được thành lập vào ngày 01/04/2021 do ông Đinh Xuân Thành làm địa diện pháp luật kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Ông Đỗ Duy Nghi đảm nhiệm vai trò Tổng Giám đốc (chủ sở hữu GCNQSDĐ tại Khu nhà vườn The Sông) từng là Tổng Giám đốc GM Invest, Phó Tổng Giám đốc điều hành kinh doanh cho các Công ty Bất động sản như: Vạn Phát Hưng, An Gia Invest, Sea Holdings…

Dưới góc độ luật pháp, theo Luật gia Trần Lê Hiếu Như – Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP. HCM, thực trạng hàng loạt lô đất CLN không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích thành đất ở, không đủ điều kiện tách thửa, phân lô nhưng chủ đầu tư đã lách luật, tự ý thay đổi hiện trạng, phân lô, bán nền đã diễn ra nhiều năm nay tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đây là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, gây nên những hậu quả khó lường, phá vỡ quy hoạch, gây thất thoát tiền thuế của Nhà nước, làm nhiễu động thị trường bất động sản.

Về lâu dài, việc phân lô bán nền còn gây quá tải hạ tầng do các cá nhân tự gom đất san nền, thi công không có giấy phép, không đánh giá tác động môi trường, không có phương án đấu nối hạ tầng, ô nhiễm môi trường… Từ đó, phá vỡ quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông.

Tình trạng này còn gây nên hệ quả nghiêm trọng cho người mua đất, nếu không tìm hiểu kỹ, mua phải đất nông nghiệp không đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư thì sau này không thể tách thửa hoặc xây dựng nhà cửa, công trình. Từ đó, phát sinh thêm nhiều vấn đề về “chung chi” để cán bộ địa chính xã và chính quyền địa phương “làm ngơ” cho việc xây dựng, hợp thức hóa sai phạm cũng như việc gián tiếp “băm nát” quy hoạch, lợi ích nhóm trong họa phân lô bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp.

Trong quá trình tìm hiểu về sự việc kể trên, phóng viên Thương hiệu và Pháp luật được môi giới tên Q chia sẻ cụ thể thông tin về vấn đề “chung chi” để cán bộ địa chính xã và chính quyền địa phương “làm ngơ” cho việc xây dựng, hợp thức hóa sai phạm? Nội dung câu chuyện này sẽ được chúng tôi tường thuật cụ thể ở bài viết tiếp theo.