Giá chào thuê trung bình tiếp tục tăng nhẹ khoảng 2 - 3% theo năm
Thị trường bán lẻ TP. HCM ghi nhận khu vực ngoài trung tâm tiếp tục khởi sắc (Ảnh: Thuận Yến)
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, trong quý III/2024, thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. HCM không có nguồn cung mới, tổng quan nguồn cung bán lẻ tại TP. HCM trong 9 tháng đầu năm có sự khởi sắc với sự kiện khai trương Parc Mall (quận 8) trong quý III và tái hoạt động của Vincom Plaza 3/2 (quận 10) trong quý II sau khi hoàn thành việc cải tạo .
Cùng với mức hấp thụ thuần dương, tỷ lệ trống của trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm đã có sự cải thiện, giảm từ 3% ở quý trước xuống 2,8% trong quý III/2024. Tương tự, tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm giảm 2,0 điểm phần trăm theo quý và ở mức 4% trong quý III/2024.
Cũng theo JLL Việt Nam, thị trường trung tâm thương mại trọng điểm tại TP. HCM ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 1.300 m2 trong quý III/2024, với 85% nhu cầu được đóng góp bởi khách thuê tại khu vực ngoài trung tâm.
Các trung tâm thương mại như Vincom Mega Mall Grand Park (quận 9) tiếp tục dẫn đầu số lượng giao dịch mới như: McDonald’s, Beverly Hills Polo Club và Kohaku Sashimi & Yakiniku. Ngoài ra, Thiso Mall Sala (quận 2) đón nhận sự gia nhập của MUJI, nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực phong cách sống và dự kiến sẽ khai trương vào đầu năm sau.
Đồng thời, thị trường khu trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần gần 200 m2 với sự khai trương của nhà hàng Yakiniku Like tại Vincom Đồng Khởi, đây là mô hình nướng đơn nổi tiếng từ Nhật Bản lần đầu tiên có mặt ở Việt Nam.
Bên cạnh đó, sự gia tăng hiện diện của các chuỗi F&B mới như Long Wang, Mikado Sushi, Spicy Box và Bắc Kim Thang trong 9 tháng qua ở các trung tâm thương mại trọng điểm tại TP. HCM cũng cho thấy nhu cầu ngày càng trở nên đa dạng.
Về giá thuê, thị trường Bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế và quỹ đất khan hiếm. Cụ thể, trong quý III/2024, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của trung tâm thương mại trọng điểm khu trung tâm tăng nhẹ lên mức 229,2 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và tăng 2,7% so với cùng kỳ.
Giá chào thuê khu ngoài trung tâm đạt 58,3 USD/m2/tháng, với mức tăng 0,7% theo quý. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê khu ngoài trung tâm ghi nhận mức giảm nhẹ 0,2% chủ yếu do sự ra mắt của nguồn cung mới vào cuối năm 2023 với giá thuê giai đoạn đầu hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê. Thêm vào đó, các chủ đầu tư hiện hữu vẫn cố gắng duy trì mức giá chào thuê cạnh tranh giữa bối cảnh kinh tế còn khó khăn và gia tăng nguồn cung Bán lẻ tại khu vực này.
Theo dự báo của JLL Việt Nam, đến cuối năm 2024, khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ duy trì mức cung trung tâm thương mại trọng điểm hiện tại do không có thêm nguồn cung mới. Trong năm 2025, khu vực trung tâm dự kiến đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao Marina Central phát triển bởi Masterise, với diện tích thuê khoảng 13.000 m2.
Thị trường bán lẻ tại TP. HCM sẽ tiếp tục phát triển với giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 2 - 3% theo năm. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nguồn cung tại khu ngoài trung tâm trong năm vừa qua có thể vẫn sẽ tiếp tục áp lực lên giá thuê tại khu vực này. Về khách thuê, nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực F&B, phong cách sống và khu vui chơi trẻ em dự kiến tiếp tục mở rộng, đa dạng hóa và là nguồn khách nổi bật trong thời gian tới.
Dự kiến mở bán khoảng 6.700 căn hộ trong quý IV/2024
Giá căn hộ sơ cấp trung bình của toàn thị trường đạt 69 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, trong quý III/2024 tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ đang chững lại. Cụ thể, lượng giao dịch trong quý giảm 16% theo quý và 4% theo năm xuống còn 1.915 căn. Tỉ lệ hấp thụ giảm 2 điểm phần trăm theo quý xuống còn 39% nhưng tăng 13 điểm phần trăm theo năm.
Nguồn cung mới đạt tỉ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho đạt tỉ lệ hấp thụ 35%. Hạng B chiếm 66% lượng giao dịch, đến từ các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, với tiến độ xây dựng đáng tin cậy và chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi.
Đồng thời, các dự án đang hoàn thiện và các dự án sẵn sàng bàn giao có chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút người mua. Có 2 dự án đã hoàn thành tại Tân Phú chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán tổng cộng 15% giá trị căn hộ để nhận bàn giao, với lịch thanh toán giãn trong vòng 24 tháng.
Dự báo, đến cuối năm 2024, có khoảng 6.700 căn hộ dự kiến mở bán. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán, TP Thủ Đức chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.
Một số dự án dự kiến sẽ triển khai mở bán và mở bán giai đoạn 2 những trong quý IV/2024 như: Dự án Eaton Park với quy mô 2.000 căn hộ cao cấp nằm ngay mặt tiền đường Mai Chí thọ là một trong những cái tên nổi bật trên thị trường chung cư TP. HCM 2024.
Căn hộ Eaton Park được mở bán đợt đầu vào tháng 4/2024 với 2 tháp A5 và A6 thuộc giai đoạn 1 của dự án. Mức giá tại đợt đầu vào khoảng từ 120 triệu/m2, tương đương với khoảng 6-7 tỷ/căn hộ 1 phòng ngủ, từ 8-10 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 13-15 tỷ/căn 3 phòng ngủ. Dự kiến giai đoạn 2 sẽ được mở bán trong tháng 10, gồm 550 căn hộ thuộc 2 tháp A1, A2, với giá trung bình từ 142 triệu đồng/m2 (chưa VAT, chưa trừ các ưu đãi mở bán).
Kế đến là dự án The Opus One với phân khu cuối cùng được triển khai trong dự án Vinhomes Grand Park, được giới thiệu là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp nhất đại đô thị này. Quy mô phân khu The Opus One gồm 4 toà tháp với khoảng 2.000 căn hộ, nằm ngay cạnh trung tâm thương mại Vincom Mega Mall lớn nhất phía Nam, gần ga Vinbus. Phân khu căn hộ này cũng sẽ thừa hưởng những tiện ích nổi bật nhất Vinhomes Grand Park như quảng trường Golden Eagle, đại công viên 36 ha,…
Phân khu The Opus One do chủ đầu tư Vinhomes và đối tác Nhật Bản SAMTY với hơn 40 năm kinh nghiệm phát triển dự án, được kỳ vọng sẽ là sản phẩm thu hút sự quan tâm của thị trường chung cư TP. HCM năm 2024. Phân khu này đã được khởi công từ tháng 2/2024, hiện sắp xong hầm móng, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ từ quý I/2026.
Hay, phân khu cao tầng thuộc khu đô thị The Global City gia nhập đường đua trong quý IV năm nay. Giai đoạn 1 với 4 tòa dự kiến sẽ được mở bán trong tháng 10/2024, mức giá rumor cho phân khu căn hộ trong The Global City là khoảng 7.500 USD/m2.
Đối với dự án phân khúc tầm trung, trong quý IV/2024 các chủ đầu tư cũng lên kế hoạch mở bán như: Kiến Á có kế hoạch mở bán lại dự án Citi Grand tại phường Cát Lái, Quận 2 cũ. Thuộc dòng sản phẩm Citi của Kiến Á, chung cư Citi Grand cao 25 tầng với 666 căn, tất cả đều là loại 2 phòng ngủ, trong đó có 145 căn được thiết kế trần cao 5,4m. Mức giá cho đợt mở bán này của căn hộ Citi Grand dự kiến từ 2,5 – 2,8 tỷ/căn, khá "mềm" so với mặt bằng giá dự án chung cư mới.
Dự án MT Eastmark City với 7 trải qua nhiều đợt mở bán, giá bán căn hộ MT Eastmark City đã tăng từ 34-36 triệu/m2 lên 45-46 triệu/m2 nhưng vẫn còn khá "mềm" so với mặt bằng giá các dự án chung cư đang xây dựng tại TP. HCM. Hiện, còn giỏ hàng khoảng hơn 350 căn dự kiến sẽ bán nốt vào quý IV/2024 khi dự án hoàn thành để người mua có thể nhận nhà ngay.
Tại khu Nam, dự án Khải Hoàn Prime (tên cũ là La Partenza) với quy mô gần 1300 căn hộ cũng đang nhận booking chuẩn bị mở bán đợt mới trong quý cuối năm. Căn hộ tháp Mika – Khải Hoàn Prime có giá từ 2,19 tỷ/căn 1 phòng ngủ, diện tích 46-56,3m2 đến 4,3 tỷ/căn 3 phòng ngủ, 80,9m2, đơn giá khoảng 48-55 triệu/m2 (chưa VAT).
Theo Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam - chia biết, hiện nguồn cung sơ cấp căn hộ đang hạn chế, tuy nhiên sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường.
Nhận định giai đoạn cuối năm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, khi bộ ba Luật được triển khai đồng bộ, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ bắt đầu tăng tốc phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để giải quyết những "nút thắt". Trong thời gian chờ các bộ luật mới có tác động sâu rộng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi một cách chậm rãi nhưng bền vững, với những tín hiệu cải thiện ngày càng rõ rệt.
Quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ thể hiện rõ nét hơn, mặc dù sự phục hồi này vẫn sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, nhưng mức độ phân hóa sẽ đồng đều hơn so với trước.
Thuận Yến (t/h)
