Tìm giải pháp để dự án bất động sản gắn liền nhu cầu ở thực

Ba “gọng kìm” hạn chế nguồn cung bất động sản

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 1/2022 cả nước chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý 4/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021. Mặc dù thị trường được đánh giá vẫn rất sôi động, tuy nhiên trong ngắn hạn, nguồn bất động sản chưa thể cải thiện, xuất phát từ ba rào cản chính.

Thứ nhất, rào cản pháp lý. Hành lang pháp lý của bất động sản liên quan tới khoảng 12 luật, các quy định trong luật lại có sự đan xen, chồng chéo. Do đó dẫn đến việc phê duyệt các dự án thường chậm hơn so với kế hoạch, hình thành chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như trước đây, các doanh nghiệp mạnh dạn cầm đèn chạy trước ô tô, tự tin vào thời gian cấp phép dự án, nên sẵn sàng huy động vốn trước rồi bắt đầu xây dựng, thì hiện tại tình trạng này rất hạn chế. Đó cũng là lý do rất ít dự án được chào sân trong suốt 5 tháng đầu năm 2022. Thế nên các dự án được tung ra trong thời gian này nhận được sự quan tâm mạnh mẽ của khách hàng.

Thứ hai, tín dụng siết chặt. Khi tín dụng siết chặt, nguồn cung tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ bị hạn chế. Điều này khiến một số doanh nghiệp đối mặt với việc thiếu hụt nguồn lực để hoàn thiện và đưa dự án vào vận hành, dẫn đến nguồn cung đang “nhỏ giọt” lại càng khan hiếm hơn.

Thứ ba, từ giai đoạn bình thường mới đến nay, thị trường vừa chứng kiến 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý 1/2022. Nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tăng 150%. Chi phí leo thang, nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản tăng vọt, giấc mơ an cư của những gia đình trẻ ngày càng xa. Tuy nhiên vẫn có một số ít dự án trên thị trường còn giữ mức giá tốt nhờ phần xây dựng hạ tầng gần như đã hoàn thiện.

Đơn cử như dự án Diamond Connect tọa lạc tại mặt tiền quốc lộ 1K, đã xây dựng đến tầng 22, dự kiến bàn giao vào cuối năm nay. Dự án này sở hữu mức giá trung bình thấp hơn mặt bằng chung tại Bình Dương, chỉ từ 36 triệu đồng/m2 kèm phương thức thanh toán chỉ 1%/ tháng, ngân hàng hỗ trợ ưu đãi lãi suất đến 12 tháng, nên được đông đảo khách hàng quan tâm.

Tháo gỡ “gọng kìm”, khơi thông điểm nghẽn

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, khoảng 3 năm nay nguồn cung trên thị trường rất hạn chế và giảm liên tục theo thời gian. Trong khi đó, giá đất tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi so với trước đây. Chi phí đầu vào tăng mạnh, tiền sử dụng đất cũng tăng, cộng với việc nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng phi mã.

Theo báo cáo thị trường nhà liền thổ của Cushman & Wakefield, 3 tháng đầu năm 2022 giá bán nhà liền thổ trung bình tại TP.HCM đạt 7.580 USD một m2 (tương đương 173 triệu đồng), tăng 30% theo quý và tăng 42% theo năm. Cũng theo đơn vị này, trong quý 1/2022, bình quân giá nhà chung cư mới chào bán tại TP.HCM đạt 3.300 USD một m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 27% theo năm.

Tại Bình Dương, báo cáo 4 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá đất tỉnh này tăng vọt, cụ thể tại 3 thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một có giá rao bán trung bình đất nền dự án tăng lần lượt là 41%, 21% và 19% so với trung bình giá cả năm 2021.

Giá bất động sản toàn thị trường tăng, nhưng dưới góc độ của doanh nghiệp đầu tư, việc tăng giá cũng khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Thế nên các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần lắm những chính sách hỗ trợ từ phía nhà nước. Các chuyên gia cho rằng, để khơi thông điểm nghẽn ách tắc nguồn cung, cơ bản phải giải quyết được các vấn đề:

Về mặt pháp lý, có thể tiếp tục rà soát gỡ rối sự chồng chéo của các điều khoản luật. Thành lập cơ quan chuyên biệt nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục đầu tư phê duyệt dự án đầu tư.

Nghiên cứu, đề xuất bố trí gói tín dụng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân theo phương thức cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật hiện hành trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025.

Theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép. Đánh giá về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, kiến nghị, Chính phủ, các địa phương cần rà soát, phân loại các dự án cần siết tín dụng bất động sản. Đối với dự án hình thành trong tương lai, chủ đầu tư không có năng lực thực hiện thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng. Dự án nào đã hình thành trên thực tiễn và nhà đầu tư có năng lực tốt thì tiếp tục bơm vốn để dự án được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản có thể linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình phát hành cổ phiếu cho người lao động (ESOP), cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư...